A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Dentro do cenário econômico brasileiro, tem se destacado nos últimos anos o corretor de imóveis, profissional este que desempenha significativo papel para o sucesso do ramo da construção civil no país, atingindo este setor um dos maiores rendimentos e lucros.

No entanto, para o bom desempenho desta profissão, necessário observar todos os direitos e deveres, a fim de respaldar o indivíduo de qualquer responsabilidade civil.

            

            O corretor de imóveis pode ser tanto pessoa física como jurídica, desempenhando papel de intermediação, aproximando duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (RAPOSO, 1996, p. 3637).

A profissão do corretor de imóveis é devidamente regulamentada, dentre outros, pela Lei nº 6.530/1978, a qual estabelece os requisitos para o exercício da atividade, suas responsabilidades, direitos e deveres, advindos de uma intermediação de transação imobiliária.

Para exercer a aludida profissão, é necessário que o indivíduo possua título de Técnico em Transações Imobiliárias, segundo previsto no art. 2º da aludida lei, e solicite seu registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Tal órgão é responsável por fiscalizar e disciplinar a profissão, possibilitando que os clientes do mercado imobiliário sejam atendidos com ética, segurança e eficiência. 

No que tange à ética destes profissionais, pode-se indicar ainda que o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) promoveu a aprovação da Resolução 326 de 25/06/1992, a qual estabelece o seu Código de Ética.

Com relação aos deveres do corretor de imóveis, em relação ao exercício da profissão, a classe e aos colegas, pode-se apontar o disposto no art. 3º da Resolução 326 de 25/06/1992, que dispõe:

 

Art. 3º Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;

V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;

VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;

VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;

IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;

X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;

XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

 

Já em relação aos clientes, aponta-se os seguintes deveres dispostos no art. 4º da aludida Resolução:

 

Art. 4º Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;

III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;

VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;

X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

 

Em suma, o corretor de imóveis deve agir com prudência e diligência ao intermediar as negociações imobiliárias, sendo de seu dever garantir que as transações imobiliárias sejam realizadas com segurança.

Acaso gere danos ao seu cliente, o Corretor de Imóveis reponde tanto na esfera civil como na penal pelos atos profissionais praticados, causados por imperícia, imprudência, negligência ou infração ética.

 

Dentre as principais diligências cabíveis ao corretor de imóveis para garantir a segurança da transação, pode-se apontar especialmente as seguintes: i) obter previamente a documentação do imóvel; ii) informar os clientes sobre os gastos envolvidos na compra do imóvel; e iii) avaliar e fazer laudo de vistoria, com apontamentos específicos sobre o bem.

Destaca-se que é importante que o corretor de imóveis analise a documentação do bem antes mesmo de sua divulgação a clientes, a fim de avaliar se a propriedade está regular ou não, evitando que posteriormente sua venda reste frustrada.

Acaso a propriedade esteja adequada para venda, cabe também ao corretor de imóveis informar o seu cliente todos os custos que envolverão a operação (como emissão de certidões, ITBI, escritura pública, dentre outros).

Outro documento muito importante que assegura a negociação de imóvel é lavrar laudo de vistoria, detalhando todas as condições do imóvel, deixando a parte plenamente ciente sobre os detalhes do bem.

Com relação ao desempenho da profissão, não menos importante é que o corretor de imóveis trate de forma confidencial as informações relacionadas as transações imobiliárias, respeitando a privacidade de seus clientes – tanto no que tange ao aspecto financeiro, pessoal e de negócio. 

O respeito às condições éticas da profissão garante ao corretor imobiliário sucesso em sua atuação, principalmente se respaldado na honestidade, transparência, confidencialidade, respeito, profissionalismo e cumprimento das leis, possibilitando a construção de um relacionamento duradouro com os seus clientes, bem como promovendo a sustentabilidade do mercado.

 

Acaso o corretor de imóveis não cumpra com os seus deveres e obrigações, acarretando danos aos seus clientes, este pode, além de responder na esfera penal, pode responder na esfera civil.

A responsabilidade civil se pauta no princípio da reparação, estabelecendo nos arts. 186 e 927 do Código Civil que, para a caracterização da responsabilidade civil, é necessária a conjugação da conduta praticada, do dano e nexo causal entre estes, conforme segue:

 

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

 

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

 

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

 

O art. 186 acima citado define o que se entende por comportamento culposo do agente – que é a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, restando o dever de reparar o dano (GONÇALVES, 2012, p. 28).

A culpa, em sentido amplo, pode ser dividida em dolosa (quando há intenção do agente em lesar direito) e culposa em sentido estrito (quando não há intenção do agente, mas poderia ser exigido comportamento diverso).

Para o doutrinador Fabio Ulhoa Coelho (2010, p. 323), a culpa que dá ensejo à responsabilidade civil corresponde a um ato voluntário. Embora seja sempre voluntária, a culpa pode ser evidenciada independente da intenção do agente. Num primeiro momento pode ser com dolo, ou intenção do seu autor. A culpa não intencional, em termos, é a negligência, imprudência ou imperícia.

A despeito da culpa em sentido estrito, o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves dispõe que a conduta imprudente corresponde a agir sem as cautelas necessárias, com açodamento e arrojo; a negligência se refere a falta de atenção, a ausência de reflexão necessária, situação na qual deixa o agente de prever o resultado que podia e devia ser previsto; e a imperícia corresponde principalmente na inaptidão técnica, na ausência de conhecimentos para a prática de um ato, ou omissão de providência que se fazia necessária. (GONÇALVES, 2012, p. 29).

Portanto, da análise dos dispositivos acima, denota-se que a culpa (em sentido amplo) não se torna um requisito para configuração da responsabilidade civil. Há casos em que ela estará presente e em outros não, não sendo um elemento indispensável para aplicação da responsabilidade civil.

Sendo assim, a responsabilidade pode ser objetiva (quando dispensado o elemento culpa) e subjetiva (quando necessário o elemento culpa).

Na responsabilidade objetiva, o ato ilícito decorreu por conta de o agente ter sido negligente, não tomando os devidos cuidados que caberia no caso concreto; imprudente quando se esperava um comportamento diligente; imperito quando dependia de sua habilidade; ou ainda intencional, querendo provocar um dano a alguém. 

O Código Civil em vigor adota a responsabilidade subjetiva como regra, exigindo o elemento culpa para ensejar o dever de reparação, prevendo em seu art. 927, parágrafo único (acima citado) que se aplicará a teoria da responsabilidade objetiva somente nos casos previstos em lei.

No que concerne aos corretores de imóveis, verifica-se pela jurisprudência que, de regra, quando a relação entre o corretor e seu contratante não for consumerista, aplica-se a responsabilidade subjetiva, sendo necessária a comprovação de sua culpa para gerar o dever de reparar, conforme extrato de decisão que segue:

Trata-se de ação para rescisão de contrato c.c restituição de valores, reparação de danos morais e materiais movida por Silvia Maria de Moraes Duarte e João Carlos Marques Duarte contra Maria Cristina Lopes Costa, Maurício Lopes Costa e Wellington Viller de Oliveira.

Dizem os autores que se utilizaram dos serviços de Wellington para a indicação de um imóvel para a compra. Narram que Wellington encontrou um imóvel na cidade, de propriedade de Maria Cristina, que estava em construção pelo seu filho Maurício. Dizem que Wellington realizou a indicação da residência aos autores. Aduzem ainda que Wellington realizou a venda do antigo imóvel para que auferissem o dinheiro necessário para a compra do imóvel novo. Declaram que após o ajustes, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda, em 29.05.2020, porém, como a residência nova ainda estava em fase de acabamento e pendente de resolução das questões burocráticas, deveriam aguardar os procedimentos necessários para que a mudança se concretizasse. Disseram que em razão da venda do antigo imóvel e devido a demora na entrega do imóvel novo, os requerentes locaram, nesse interregno de tempo, dois imóveis para fixarem residência provisória. Diante do atraso, os requerentes ingressam com a presente ação para que o contrato fosse rescindido, o ressarcimento dos valores pagos, inclusive da taxa de corretagem, além de uma indenização por danos materiais pela locação dos imóveis, danos morais e multa contratual. Pedem a condenação dos requeridos em custas, despesas e honorários advocatícios. Juntam documentos. JG A a fls. 154.

Os réus foram citados e apresentam contestação. Apontam a ilegitimidade passiva de Wellington para figurar no polo passivo da ação e impugnam o valor dado à causa. No mérito, afastam a égide do Código de Defesa do Consumidor. Confirmam o negócio com o imóvel. Esclarecem que houve atrasos na entrega do bem em razão da pandemia. Advogam que no contrato consta expressamente que haviam questões burocráticas que impediam a entrega do imóvel, além do término da fase de acabamento. Informam que em fevereiro de 2021 as questões que impediam a mudança foram concretizadas. Notificados, os requerentes preferiram ingressar com a presente ação. Dizem que não há danos morais a serem ressarcidos e repelem a indenização por danos materiais. Pedem que o pedido seja julgado improcedente. Juntam documentos.

Réplica à fls. 258/275.

Instados sobre a produção de provas (fls. 279), os requeridos pedem a apreciação das preliminares apresentadas e se mostram favoráveis à realização de audiência de conciliação (fls. 281/282). Os requerentes alegam que não possuem interesse na realização de audiência de conciliação e pugnam pela produção de prova oral.

É o relatório. Decido:

Das preliminares.

Impugnação à gratuidade de justiça : os requerentes realizaram a comprovação de que fazem jus à concessão do benefício, conforme se vê à fls. 139/141. Desta forma, rejeito a impugnação.

Ilegitimidade passiva do réu Wellington: Não prospera a alegação. Apesar do correquerido indicar o imóvel aos autores, na qualidade de profissional liberal, o mesmo assumiu os riscos decorrentes de sua atuação profissional, sendo pago pelos serviços a que prestou. Portanto, não há o que se falar em ilegitimidade passiva.

Impugnação ao valor da causa . Nessa preliminar, com razão os requeridos. O valor dado a causa deve corresponder ao proveito econômico que se busca em juízo ou seja, a soma dos valores indenizatórios pretendidos. Assim, entendo que o valor da causa é de R$ 173.723,62. Sobre a multa rescisória, ela será arbitrada, somente se rescindido o contrato a quem deu causa à resolução.

Resolvidas as preliminares, passo ao mérito.

No que tange a incidência do Código de defesa do consumidor, entendo pela sua aplicabilidade por três motivos.

Primeiro, os autores se enquadram como consumidores strito sensu , pois adquiriram, como destinatários finais, os serviços de corretagem oferecidos por Wellington e se enquadram como tal, nos termos do artigo 2º do CDC.

Segundo, está claro que Wellington presta serviços de corretor de imóveis e o exerce a função como profissional liberal. Para Rizzatto Nunes, para caracterizar um profissional liberal devem estar presentes as seguintes características: a) autonomia profissional, sem subordinação; b) prestação pessoal dos serviços; c) elaboração de regras pessoais de atendimento; d) atuação lícita e eticamente admitida.

Terceiro motivo, para considerá-lo como fornecedor, nos termos do artigo 3º do CDC, é a habitualidade. Sem a habitualidade não há o que se falar na figura do fornecedor.

Portanto, atraio a incidência do CDC, porém com uma nuance a ser esclarecida: em regra, a responsabilidade Civil pelo Código de Defesa do Consumidor é objetiva, com exceção dos profissionais liberais.

Note que a obrigação do profissional liberal (corretor de imóveis) é de meio e não de resultado, assim, a responsabilidade civil para o caso é subjetiva (artigo 14, § 4º, do CDC), mediante a verificação de culpa, não se falando em inversão do ônus da prova, nesse caso.

Passada a análise, o ponto controvertido é a resolução do contrato firmado pelas partes com a intermediação do corretor de imóveis, e as indenizações pleiteadas com a inicial.

Entendo que a causa está seguramente madura para julgamento, assim como entendo desnecessária a produção de prova oral pleiteada pelos autores com a oitiva da testemunha indicada, uma vez que não houve qualquer participação da testemunha no negócio jurídico que se pretende rescindir.

Ademais, toda a dinâmica da declaração apresentada pela testemunha que se pretende ouvir está bem delineada nos argumentos apresentados pelos autores.

Pois bem. A residência está pronta e os trâmites legais finalizados podendo os autores imitirem-se na posse do imóvel. Pela regra de experiência comum, é de se presumir que a casa nova e maior representa um grande sonho, sobretudo pelos recursos e a energia que despenderam para a sua obtenção.

Nesse sentido, embora os autores já tenham rechaçado a hipótese da audiência de conciliação, entendo que a autocomposição será profícua.

Diante do raciocínio, consulto as partes se desejam participar da realização da audiência de conciliação com as conciliadoras do juízo. Em sendo contrários, manifestem-se sobre a possibilidade do julgamento antecipado da lide, uma vez que já há convicção para que a sentença de mérito seja prolatada.

Intime-se.

Socorro, 27 de outubro de 2021.

(TJSP, Procedimento Comum Cível, Defeito, nulidade ou anulação, 1000318-74.2021.8.26.0601, 1ª Vara do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor)

 

Frente a este posicionamento, se restar comprovado que o corretor de imóveis descumpra com um dos seus deveres legais e não tome todas as precauções ao prestar o serviço de intermediação imobiliária, deve reparar o terceiro afetado, se houver nexo causal entre sua ação ou omissão com o dano.

Já quando restar configurada a relação de consumo entre o profissional e o contratante, leva-se a aplicação da responsabilidade objetiva, dispensando a necessidade de comprovação de culpa por parte do consumidor.

Conforme assevera Guilherme Horácio Colombo (2013, p. 45) “No caso de o corretor estar constituído de forma autônoma será apurada a responsabilidade civil subjetiva, e em caso de figurar como fornecedor regular dos serviços será apurada a responsabilidade civil objetiva”.

Neste cenário, acaso não adota as cautelas necessárias durante a negociação de um imóvel (como conferência de documentos), tanto pelo corretor como pela imobiliária, ambos respondem de forma solidária perante o consumidor, em virtude da má prestação de serviços, ou até mesmo responder por eventuais danos morais.

Neste sentido, pode-se apontar o entendimento jurisprudencial:

Apelação. Título capitalização para garantia de locação de imóvel. Ação de reparação por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Autor que ingressou contra a corretora de seguros, a seguradora e a imobiliária. Desistência da ação em relação a corretora, sem insurgência das outras corrés. Relação de consumo. Responsabilidade solidária da corretora, seguradora e imobiliária. Corretora que não repassou o valor recebido do autor para seguradora. Legitimidade passiva da imobiliária. Falha na prestação de serviços da imobiliária, que além de indicar a corretora, com a qual assumiu manter relação há oito anos, não efetuou a devida conferência da documentação, contribuindo para o aperfeiçoamento da fraude. Emissão da proposta pela seguradora que demonstra que a corretora estava credenciada para venda de seus produtos. Corretora que atua como representante da seguradora (art. 775 do CC e art. 1º da Lei 4.594/64), respondendo a seguradora nos termos do art. 34 do CDC. Falha na prestação de serviços da seguradora pela ausência de cautela no credenciamento das corretoras e pela ausência de mecanismos para evitar o cometimento de fraudes e delitos. Dever solidário das corrés em indenizar o autor pelo dano material sofrido. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSOS DESPROVIDOS.

(TJ-SP - AC: 10089960620168260132 SP 1008996-06.2016.8.26.0132, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 27/02/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2021)

Diante de uma discussão acerca da responsabilidade ou não do profissional, cabe também observar se não restam presentes no caso causas capazes de separar o dano do resultado, quais sejam: a) culpa de terceiro; b) culpa concorrente da vítima; c) culpa exclusiva da vítima; d) clausula de não indenizar; e) por força maior ou caso fortuito e f) culpa comum.

Além do corretor de imóveis restar sujeito a responder pelos danos materiais, pode também lhe ser atribuído a responsabilidade de indenização pelos danos extrapatrimoniais.

Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2012, p. 406), o dano moral, é aquele que atinge a vítima como pessoa, e não seus bens. É uma lesão que ataca os direitos de personalidade, sejam eles a honra, a intimidade, a imagem, a dignidade, o bom nome, entre outros, como se extrai da Constituição Federal, arts. 1º, III, e 5º, V e X, e que por sua vez acarreta dor ao lesado, sofrimento, vexame, tristeza e humilhação.

O dano moral se traduz na perda por ataque a dignidade de uma pessoa, a sua reputação, e inclusive os danos negativos em seu psicológico, ainda que o agente causador não tivesse intenção de o gerar.

O dano moral pode ser pleiteado na esfera judicial, independentemente de ser passível de comprovação ou não, cabendo ao juiz analisar cuidadosamente se realmente se trata de uma conduta ilícita, dolosa ou culposa, e se há algum prejuízo moral além dos aborrecimentos do cotidiano contra a vítima. Cabe ao magistrado mensurar o dano e quantificar o valor da indenização a ser paga.

No setor imobiliário, pode-se verificar a existência de dano moral em casos envolvendo os seguintes exemplos: atraso na entrega de imóvel adquirido; abandono de empreendimento adquirido na planta; ocultação de informações relevantes sobre imóvel negociado, dentre outros.

Sendo de interesse do consumidor acionar seus direitos pela via judiciária, pode fazer jus a ação de procedimento comum, de reparação civil, colacionando todas as provas que possui sobre o caso.

E importante destacar que o art. 373 do Código de Processo Civil assevera que cabe ao autor fazer prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito; enquanto cabe ao réu fazer prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado.

No entanto, acaso a relação entre as partes seja configurada como relação de consumo, necessário pontuar que haverá inversão do ônus da prova, cabendo ao fornecedor (no caso, corretor imobiliário) fazer as provas dos fatos discutidos, conforme estatui o art. 6º, inciso VIII, do CDC.

Já o prazo prescricional da pretensão de reparação de danos decorrentes de eventuais prejuízos advindos da aquisição de bens por intermédio de compromisso de compra e venda de imóvel é de três anos, consoante o disposto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil.

 

Frente às implicações legais, prudente que o corretor de imóveis se atente a todas as suas atribuições legais, inteire-se das condições do imóvel negociado, analise a sua documentação, preste às partes envolvidas todas as informações pertinentes ao negócio, a fim de evitar embaraços frustrações, e principalmente acionamento da via judiciária.

Os corretores de imóveis contribuem substancialmente no desenvolvimento do país, dado que a construção civil e o mercado imobiliário são uma das principais frentes de circulação de renda.

Dado a sua importância no cenário brasileiro, evidente que necessária a adoção de medidas para que a profissão seja desenvolvida de acordo com os preceitos legais e com ética, a fim de impulsionar o crescimento do mercado imobiliário e para evitar o sobrecarregamento do Poder Judiciário discutindo matérias a seu respeito.

Para fiscalizar o exercício desta profissão, fora criado os Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis, o qual tem como intuito fiscalizar e regulamentar a profissão. Como consequência, os conselhos trazem maior segurança no desempenho da profissão, profissionalizando o mercado, e trazendo maior confiança aos consumidores. 

 

Diante do exposto, notória é a relevância dos corretores de imóveis ao desenvolvimento do país, tornando-se peças essenciais no desenvolvimento do ramo imobiliário e construção civil – uma das principais áreas da economia brasileira.

Dada a sua importância, evidente que esta profissão seja desempenhada dentro dos ditames legais, pautada na ética e confiança, a fim de alavancar ainda mais o ramo imobiliário do país e aquecer a economia.

Não só do aspecto econômico, para os profissionais corretores, a fim de bem desempenhar sua profissão, cabe a estes observar suas obrigações e deveres, precavendo-se de eventuais responsabilidades civis que lhes podem ser arbitradas.

 

BONAVIDES JR, Hélio Fernandes. Análise sobre a responsabilidade civil dos corretores de

Imóveis. João Pessoa/PB. Universidade Federal da Paraíba/PB, 2020. Disponível em:  https://repositorio.ufpb.br/jspui/bitstream/123456789/19881/1/HFBJ310320.pdf

 

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 3. ed.; 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2010-2011.

 

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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 4: responsabilidade civil / Gonçalves. — 7. ed. — São Paulo: Saraiva, 2012.

 

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OLIVEIRA, Mariana Almeida. A responsabilidade civil do corretor de Imóveis. Brasília/DF. Instituto Brasiliense de Direito Público, 2011. Disponível em: https://repositorio.idp.edu.br/bitstream/123456789/3313/1/MONOGRAFIA%20-%20MARIANA%20ALMEIDA%20OLIVEIRA.pdf

 

RAPOSO, Alexandre. FERREIRA, Hélio Ricardo. e SARABANDO, José Fernando. O corretor de imóveis e o código de defesa do consumidor. Rio de Janeiro: Editai, 1996.

 

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