Matérias Dr. Anderson Machado | Condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas de lazer (Princípio do Direito de Propriedade e do Direito da Dignidade Humana)

Após a decisão polêmica do STJ muitas são as dúvidas quanto à questão que envolve as proibições do uso das áreas comuns por inadimplentes, visto que, na redação da Convenção e Regimento Interno há essa proibição de forma categórica. Então o que fazer?

O advogado Dr. Anderson Machado especialista na área do Direito Condominial e Imobiliário, ressalta que o Direito de Propriedade é uma direito constitucional, e por isso não admite que eventual regimento interno de um condomínio se sobreponha aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos tanto no Código Civil como na Constituição Federal, ou seja, neste caso muito bem pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça diante da decisão da  3ª Turma, que por uma questão de hierarquia das leis/normas, fundamentou o direito da autora com base num direito, que sobrepõe a normas da Convenção e o RI dos condomínios.

Outrossim, de maneira bem simplificada, é que, para os ministros do STJ, o condômino tem direito de usar as partes comuns porque é dono de uma unidade imobiliária – de um dos apartamentos. E a unidade abrange o que se denomina no Direito Civil de “fração ideal” de todas as partes comuns. Ou seja, todos os condôminos são donos de uma parte indeterminada das áreas comuns. E limitar o uso da área é comum seria limitar o próprio direito de propriedade e isso NÃO PODE!

Diante desse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso de um empreendimento, na qual segundo a autora da ação, a fim de garantir o pagamento de taxas condominiais em atraso, o condomínio havia proibido a moradora e seus familiares de utilizarem o clube do conjunto residencial. Em sua defesa, o condomínio alegou que a proibição estava prevista no regimento interno do condomínio e do clube. Afirmou, também, que a restrição tinha o objetivo de compelir o condômino inadimplente a quitar os seus débitos. (REsp 1.564.030).

Diversos síndicos me questionam o que podem fazer de forma legal, para tentar coibir o uso de determinados espaços que cobram uma taxa de uso. Em relação ao inadimplente como sugestão e sem ferir o direito de propriedade e da dignidade humana, a assembleia pode deliberar que, os inadimplentes paguem antecipadamente a taxa cobrada pelo condomínio diante do uso desses espaços, e que os adimplentes possam ser cobrados como de praxe, no mês seguinte juntamente com a taxa condominial, a fim de não gerar ainda mais prejuízos ao condomínio.

Por fim, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.