AS NOVAS REGRAS DO INQUILINATO

Começaram a valer a partir de janeiro deste ano as novas regras para aluguéis de imóveis.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) sofreu alterações que visam aumentar a oferta de imóveis, facilitar a locação e dar maior segurança jurídica aos locadores. Com isto a previsão é que os valores dos aluguéis caiam dada a maior acessibilidade e proteção contratual.

Por exemplo, agora o inquilino terá 30 dias para deixar o imóvel quando o contrato não for renovado.  Antes, o prazo era de até seis meses.

As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador.

Com relação a necessidade de Fiador, o mesmo poderá desistir da prestação da fiança em caso de prorrogação do contrato por tempo indeterminado. Ele continua, no entanto, respondendo pela fiança pelo prazo de 120 dias a partir da data da comunicação da desistência ao proprietário do imóvel.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

A nova lei garante que, após a separação do casal, o imóvel residencial possa ser usado por qualquer um dos cônjuges, independentemente do nome que estiver no contrato. Isso vale também em caso de morte de um dos locatários.

A comunicação da separação ou morte ao fiador passa a ser obrigatória. Ele terá então um prazo de 30 dias para desistir de prestar a fiança. Nesse caso, o fiador também continua respondendo pela fiança pelo prazo de 120 dias.

Já com relação a Multa rescisória contratual, objeto de brigas intermináveis e dissabores comerciais, a nova lei ajustou-se ao novo Código Civil, dando proporcionalidade a multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente. A multa será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

E no caso em que locador tenha pedido desocupação do imóvel, será exigido que pague ao inquilino uma indenização, se for caracterizado uso para um dos fins permitidos na lei, como o uso próprio, por exemplo, e não comprove que usa o imóvel conforme declarou que faria.

Para atualização de contrato, o locatário poderá pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não providenciar, mas nenhum contrato pode ser alterado sem que as duas partes concordem.

Na hora do despejo, é concedido um período de 30 dias para o inquilino sair voluntariamente, quando o inquilino é julgado e perde a ação. Para suspender a ação, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias.

Com a mudança, a expectativa é de que o tempo médio para retomada do imóvel caia para quatro meses.

Ainda na ação de despejo, a caução exigida do locador em caso de desocupação do imóvel por força de liminar caiu do valor equivalente a 12 meses de aluguel para seis meses.

Com relação ao IPTU, a nova lei permite que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com essa despesa.

A antiga lei era complicada em alguns pontos e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça.

Essas novas regras sem duvida trouxeram mais segurança a relação locador X locatário e deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído.

No entanto, as novas regras somente irão reger os contratos firmados a partir de janeiro de 2010.