As obrigações do locador e do locatário, derivadas do contrato de locação, encontram-se dispostas nos arts. nº 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 (Lei do inquilinato).
Em seu art. 22, inciso X, a Lei nº 8.245/91 estabelece de forma clara como sendo obrigação do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Por sua vez, define o art. 23, inciso XII, ser de obrigação do locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio. Portanto imperativo definirmos o que é despesa ordinárias e extraordinária de condomínio.
Definiu o legislador, no parágrafo único do art. 22, despesas extraordinárias de condomínio aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção e administração do edifício, mas interessam à estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam seu valor, inclusive enumerando algumas hipóteses num rol exemplificativo. Como despesas ordinárias de condomínio, estabelece a lei nº 8.245/91 em seu art. 23, § 1º, além das constantes em seu rol exemplificativo, aquelas de manutenção e necessárias à administração do condomínio, como salários dos empregados, luz, água e gás das áreas comuns, limpeza e seguro.
Importante destacar que, tendo em vista o caráter de ordem pública das normas inscritas na Lei nº 8.245/91, não é possível disposição contratual em contrário daquela estabelecida em lei a respeito da divisão das despesas de condomínio nos contratos de locação, mesmo havendo concordância por parte do locatário em pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Dessa forma, mesmo que o contrato estabeleça a obrigação ao pagamento por parte do locatário às despesas extraordinárias, este não poderá ser compelido a pagá-las e, se pagar, poderá ingressar com ação de repetição de indébito em desfavor do locador, pedindo o ressarcimento do valor pago indevidamente, no prazo de 3 anos. Por fim, cumpre ressaltar que, diante do caráter protetivo ao inquilino que possui a Lei nº 8.245/91, é consenso doutrinário e jurisprudencial que não há impedimento de cláusula contratual que estipule o pagamento das despesas ordinárias de condomínio por parte do locador.
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