Receber uma citação em execução de cotas condominiais assusta, mas existem caminhos e prazos claros. Desde 2016, o Código de Processo Civil (art. 784, X) trata as contribuições de condomínio aprovadas em assembleia como título executivo extrajudicial. Na prática, o condomínio não precisa provar a dívida num processo longo: ele já cobra direto.

Depois da citação, o devedor tem 3 dias para pagar (art. 829 do CPC). Quem paga nesse prazo tem os honorários do advogado do condomínio reduzidos pela metade (art. 827, §1º). Para se defender, existem os embargos à execução, com prazo de 15 dias úteis contados da juntada do mandado de citação aos autos (art. 915).

O próprio CPC (art. 916) permite depositar 30% do valor, com custas e honorários, e pagar o restante em até 6 parcelas mensais, com correção e juros de 1% ao mês. O pedido precisa ser feito no prazo dos embargos, e quem parcela abre mão de discutir a dívida.

Sim. A proteção do bem de família não vale para dívidas do próprio imóvel, como as cotas de condomínio (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Por isso, a execução pode levar à penhora da unidade, mesmo que seja a única moradia da família.

Se as cotas foram aprovadas em assembleia, se a multa respeita o limite de 2% previsto no Código Civil (art. 1.336, §1º), se os juros estão de acordo com a convenção e se há parcelas prescritas, já que o prazo de prescrição é de 5 anos.

Assim que receber a citação. Como o prazo para pagar com desconto é de apenas 3 dias, cada dia faz diferença.