Porque não é possível receber valores em distrato por contrato de Alienação Fiduciária de Imóvel?

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

"A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel"

Vale destacar que a Lei de Distrato Lei nº 13.786/18 e o Código de Defesa do Consumidor Lei 8078/90 atribuem ao consumidor a melhor vantagem nos contratos realizados em imóveis na planta o que não é possível nos contratos de alienação fiduciária de imóveis pela Lei nº 9.514/97 conforme entendimento jurisprudencial do STJ.

O entendimento consolidado no STJ é de que nesses casos devem prevalecer os mandamentos legais contidos na Lei 9.514/97 sobre a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, posto ser aquela, como visto acima, lei especial sobre o tema e posterior ao CDC. Note-se, antes da Lei 9.514/97 sequer existia o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, portanto, não seria possível à legislação consumerista trazer regramento sobre algo que ainda não existia. Por outro lado, é plenamente possível vislumbrar que quando o legislador estendeu a normativa do artigo 53 do CDC à alienação fiduciária, o fez pensando no Decreto Lei 911/69, que trata especificamente do instituto da alienação fiduciária aplicável aos bens móveis, legislação específica, porém anterior ao CDC.

Ressalte-se que o presente estudo não propõe ou defende a inaplicabilidade geral do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, permanece ainda o dever de observância de todos os princípios e regramentos consumeristas desde a fase pré-contratual, quanto durante a execução dos contratos e até após a sua extinção, desde que não sejam conflitantes com a normativa jurídica da legislação especial.

Os institutos realmente são complexos e importam um certo grau de estudo e dedicação, porém não se espera menos dos nossos magistrados.