Breve disposição sobre o Registro de Imóveis. Sistemas de Registro. Livros do Registro de Imóveis. Atos praticados pelos Registradores.

     Sistemas jurídicos é um conjunto metodizado e classificado de princípios e leis que regem, uniforma e geralmente, no país, regram a vida em sociedade e as relações dos homens em si.

     Em todos os países do mundo existe um sistema de aquisição e transmissão de domínio, que para estudo, divide-se em três mais adotados, tendo como finalidade sua eficácia:

à Sistema Francês (consensual ou privatista) – funciona principalmente de maneira declarativa, os atos não dependem da publicidade para ter existência, o registro não é constitutivo de direito, mas sim uma forma de publicidade e segurança para as transações (menor segurança jurídica em comparação com os sistemas que têm registros constitutivos, em contrapartida, gera mais simplicidade e custos mais baixos);

à Sistema Alemão (Publicista) – o registro tem efeito constitutivo, a publicidade constitui o direito, sendo elemento essencial para a mutação jurídica (alta segurança, proteção contra fraudes, processo mais complexo e custos elevados, porém uma extrema segurança jurídica);

à Sistema Brasileiro – mistura características dos sistemas francês e do sistema alemão, possuindo elementos declarativos e constitutivos. Constitui direitos, mas também publicita terceiros. Título (instrumento) + modo (registro). Diferencia-se do sistema alemão, uma vez que a presunção do direito brasileiro é relativa (juris tantum), com exceção do registro Torrens, ao passo que a alemã é absoluta (jures et de jure);

     O conceito genérico de registro pode ser dado como um órgão especializado que produz a publicidade jurídica, não se confundindo com os registros administrativos (Prefeitura, Polícia, OAB, CREA, CRM, etc.). O Registro Público é um verdadeiro “escritório público”, como instituição e, também, como conjunto de livro (físico e/ou eletrônicos) que detém como ato de seu ofício.

     Os registros podem ser declaratórios, atribuindo à publicidade efeito de declarar a terceiros a existência do título ou do documento. Também, podem ser constitutivos, sua publicidade tem o efeito de constituir direitos, exigindo solenidade de investidura ou legitimação da autoridade pública (constitutivo negativo – renúncia). E ainda, podem ser de mero arquivamento para fins de conservação.

GENERICAMENTE PODE-SE CLASSIFICAR OS REGISTROS PÚBLICOS COMO:

- Registro de fatos: prova de ocorrência (Registro Civil);

- Registro de atos e contratos: o ato só tem validade quando feito perante órgão competente (casamento perante o Oficial de Registro e Escritura lavrada com Tabelião de Notas);

- Registro de Documentos: não se registra o fato, mas o documento (registro de contrato de penhor, RTD – é registro de documento ou de direito?);

- Registro de Títulos: o título é considerado objeto do registro (registro da Sentença de Usucapião, Registro do Formal de Partilha);

- Registro de Direitos: o direito surge com o registro (efeito constitutivo do registro). Registro da propriedade fiduciária (dos direitos reais em geral);

> Real – tem em vista o objeto (imóvel). Fólio Real. Lei nº 6.015/73 – o centro do sistema é o imóvel;

> Pessoal – tem em vista o sujeito. Fólio Pessoa. Decreto nº 4.857/39 – o centro do sistema era a pessoa física ou jurídica;

     Esses são os atuais livros nos Registros de Imóveis (R.I.):

Livro 1 – Protocolo: apontamento de todos os títulos apresentados, salvo os apresentados para exame e cálculos. Garantindo a ordem de prioridade do título.

Livro 2 – Registro Geral: utilizado para o registro de direitos reais sobre os imóveis. Destinado a matrícula dos imóveis e ao registro e averbações desses imóveis.

Livro 3 – Registro Auxiliar: destinado ao registro dos atos que não se enquadram nos direitos reais do Livro nº 2, sendo atribuídos ao R.I. por disposições legais.

Livro 4 – Indicador Real: repositório de todos os imóveis que figurem nos demais livros, devendo conter suas identificações necessárias, referência ao nº de ordem dos livros e anotações necessárias, para permitir a localização dos lançamentos existentes. Indicador, como se fosse um índice.

Livro 5 – Indicador Pessoal: nomes de todas as pessoas que individualmente ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurem nos demais livros. Indicador, como se fosse um índice.

Livro de Indisponibilidade: destinado ao registro dos ofícios da Corregedoria Geral da Justiça ou dos investidores e liquidantes de instituições financeiras.

Livro de Aquisição de Imóveis por Estrangeiros: lançamento e controle de Terras Rurais por Pessoa Física ou Pessoa Jurídica estrangeira, sem prejuízo do lançamento em outros livros.

Livro de Recepção de Títulos – dedicado ao lançamento de títulos apresentados para exame cálculo dos emolumentos, mediante requerimento escrito. Não garantindo prioridade.

     Livros adotados na égide do Decreto nº 4.857/39 (arts. 183 a 197):

Livro 1 – Protocolo: servia para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente para serem registrados.

Livro 2 – Inscrição Hipotecária: destinado à Inscrição Hipotecária.

Livro 3 - Transcrição das Transmissões: destinado à transcrição dos títulos de transmissão de imóveis.

Livro 4 – Registro Diversos: para registro de promessa de compra e venda e dos demais atos não atribuídos especificamente a outros livros.

Livro 5 – Emissão de Debêntures: para inscrição das emissões de debêntures, sem prejuízo de inscrição das hipotecas que as abonarem no livro 2.

Livro 6 – Indicador Real: repositório de todos os imóveis que, direta ou indiretamente, figurem nos livros 2, 3, 4 e 8.

Livro 7 – Indicador Pessoal: servia para o lançamento dos nomes de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, individual ou coletivamente, figurem nos livros de registro.

Livro 8 – Registro Especial: destinado à inscrição da propriedade loteada para a venda de lotes a prazo em prestações sucessivas e periódicas.

Livro 10 – Registro de Cédulas de Crédito Industrial.

Livro Auxiliar: para registros em casos expressos em lei ou a requerimento da parte.

     No registro de imóveis, além da matrícula, são praticados os atos de registro e de averbação. Academicamente, há quem defenda, ainda, que estão incluídas nas atribuis do registrador, praticar os atos de anotação e comunicação. São em sua maioria previstos na Lei nº 6.015/73 no art. 167:

- Matrícula: ato do registro pública que individualiza o imóvel, reunindo todas as informações relevantes nele.

- Registro: previstos no inciso I do art. 167 da LRP, salvo previsão em lei, constituindo numerus clausus (número limitado, fechado).

- Averbação: descritas no Inciso II do art. 167 da LRP, constituindo numerus apertus – ilimitado. O art. 246 da LRP, permite outras averbações.

ENUNCIADO 119 – II Jornada Prevenção e solução extrajudicial de litígios

Os contratos agrários de arrendamento rural e de parceria rural poderão ser averbados nas matrículas imobiliárias para fins de publicidade.

     Anotação é a referência posterior em um ato anterior, fazendo remissão a um ato ou fato relevante. O termo é usado em muitas passagens da LRP, como simples sinônimo de escrituração ou consignação, por escrito, no assento. Na sistemática da mencionada lei, não são praticadas anotações nas matrículas imobiliárias, apenas atos de registro e de averbação. Referência ao termo aparece, no entanto, no art. 203, II, quando menciona que o resultado da dúvida será anotado no Livro 1 – protocolo.

     Comunicação é um ato de cientificação ativa promovido pelo registrador de imóveis. Não encontra substrato nos livros da serventia. E geralmente tem como destinatários órgãos públicos e outras serventias registrais.