As disputas entre vizinhos ou entre condôminos e síndicos são comuns e muitas vezes acabam envolvendo fatores que transcendem a simples convivência, se tornando pessoais. Não raramente, essas disputas acabam indo para os Tribunais, que também têm as suas dificuldades para resolver esse tipo de conflito.
A principal demanda envolvendo condomínios diz respeito às medidas adotadas em casos de inadimplemento das parcelas, que muitas vezes acaba superando os limites impostos pela lei, a partir de cobranças vexatórias ou práticas discriminatórias de outra natureza.
Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o Código Civil é taxativo ao estabelecer o cabimento de sanções de caráter pecuniário para as situações de inadimplemento do condomínio, ou seja, não é possível se empregar outras medidas de coerção para o pagamento como, por exemplo, impedir que o condômino inadimplente faça uso das áreas comuns do edifício.
Na sistemática da atual legislação civil, as cotas condominiais (parte individual do condômino) possuem natureza de título executivo extrajudicial, o que permite o ingresso com uma ação de cobrança que permita a constrição (impedimento de uso) da unidade condominial.
Em relação às sanções pecuniárias, o Código Civil é expresso ao prever que, havendo a aprovação de ¾ (três quartos) dos moradores, é possível a aplicação de multa proporcional à gravidade da conduta.
Por isso, é que qualquer medida diversa da aplicação de multa pode ser considerada ilegal. Logo, o condômino inadimplente, mesmo que contumaz, não pode ser impedido de usufruir de qualquer serviço oferecido pelo condomínio, sobretudo se essencial como ocorre, por exemplo, com o consumo de água, geralmente cobrado juntamente com a taxa condominial.
Por fim, segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, com fundamento na interpretação do Código Civil, o condômino devedor das despesas a ele atribuídas fica sujeito à incidência de juros de mora de 1% ao mês, além de multa de até 2% do débito, podendo chegar, nos casos de ausência de pagamento reiterada, em até dez vezes o valor da despesa mensal.
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