Contextualizando o problema:

O cenário mundial que acaba de despontar é conhecido: a crise trazida pela pandemia do vírus que transmite a doença COVID-19 alcançou patamares inimagináveis pelas autoridades da saúde, bem como pelos economistas e estudiosos do mercado. No Brasil, as medidas restritivas adotadas pelos governos deixam a população reclusa já há mais de 15 dias, o que significa paralisação considerável da produção e circulação de renda.

As consequências chegaram tão rápido quanto o vírus, e já vemos questões cotidianas colapsando tendo em vista a despreparação para o contexto crítico que estamos vivendo no momento. Mas, certamente, não é hora de desesperar-se e sim de criar solução criativa e efetiva para os negócios do brasileiro.

Uma das relações mais corriqueiras no contexto comercial do Brasil é o aluguel de imóveis para prestação de serviços por pequenos empresários, autônomos, que veem praticidade na opção ao escolher um ponto comercial, ou espaço para estoque ou abastecimento de produtos, movimentando em seu resultado boa parte, senão a maior parte do mercado imobiliário.

Então, se você tem um imóvel e o aluga para que alguém exerça nele alguma atividade comercial, é certo que sua locação configura-se comercial, ou seja, diferencia-se de quem aluga imóvel para fins de moradia apenas. A essa altura, você já deve ter recebido alguma informação, notificação ou comunicação do seu locatário, ou no mínimo está preocupado com a adimplência das parcelas mensais de aluguel do seu imóvel.

O que a lei diz sobre esse tipo de relação? Nesse caso, o que o locador pode ou deve fazer com relação ao seu locatário e seu imóvel? O que o locatário pode pedir, o que pode ou não ser acordado entre as partes? Vamos às respostas.

Meu imóvel é comercial, tem alguma diferença para o caso?

             A Lei de Locações (8.245/91) dispõe especificamente em seu art.51 sobre imóveis locados destinados ao comércio, que difere-se em muitos aspectos da locação residencial com relação a renovação de contratos, e também com relação às regras de despejo.

A facilidade maior consiste justamente no desfazimento do negócio, já que o bem não é destinado à moradia, que é direito fundamental, que implica em análise mais cuidadosa do judiciário embora a manutenção do comércio também seja de grande interesse.

Para os fins que pretendemos, entretanto, serão aplicadas as regras gerais da legislação, vez que tratarão justamente dos pontos a serem ajustados entre locador e locatário, comercial ou não.

O locatário alega que não tem meios de pagar o aluguel, e agora?

              Assim, tal qual a imprevisibilidade de catástrofes naturais ou surtos pandêmicos como o que estamos vivendo atualmente, a lei guarda saídas para essas imprevisibilidades que acabam resultando na impossibilidade de executar o contrato.

No art. 18, resta estabelecida a possibilidade de as partes realizarem reajuste do valor do aluguel e das demais cláusulas contratuais desde que seja de comum acordo. Ou seja, não há impedimento algum para renegociação tanto do valor mensal de aluguel quando das taxas de reajuste e outras incidências.

Ainda neste sentido, o Código Civil Brasileiro em seus arts. 478 ao 480 igualmente antevê situações imprevisíveis que tornam as obrigações contratuais demasiadamente onerosa para um dos contratantes, consagrando a Teoria da Imprevisão dos Contratos (rebus sic stantibus).

Desta forma, a ideia é sempre o equilíbrio dessa relação, não há perdedores ou ganhadores, mas sim uma relação que venha estar balanceada com a realidade. Ora, se a empresa não vende, logo sua receita não é suficiente para arcar com as custas trabalhistas, tributárias e tantas outras que possam surgir prioritariamente ao aluguel. Por outro lado, essa bola de neve que começa no inadimplemento, gera  prejuízo ao locador, proprietário do bem que tem a expectativa de receber a prestação.

São diversas as possibilidades e peculiaridades de cada caso, mas resumem-se em duas situações: i. a empresa entende que não vai poder arcar com os custos do imóvel porque não existe possibilidade prática de continuar operando no local, ou porque não tem mais quem forneça produtos, ou quem os produza, ou quem os venda. ii. a empresa quer continuar no imóvel e vê soluções para continuar operando ainda que limitadamente, mas não tem como arcar com as parcelas da locação.

Em ambos os casos, é preciso entender, antes de tudo, que os contratos são regidos pela boa-fé, princípio essencial para os negócios que firmamos no dia-a-dia e nada pode ser acordado sem que não tenha havido mútuo acordo, ou seja, sem manifestação de vontade das partes (art. 110, CC).

Desta forma, caso o locatário pretenda rescindir o contrato de locação, normalmente são previstas multas que variam na porcentagem do contrato ou em determinado número de parcelas do aluguel, que, a depender do valor do imóvel, podem significar alta despesa para o locatário.

É necessário, portanto, com base na boa-fé, antes de tudo, um consenso entre as partes para esse momento de rescisão contratual tanto da parte do locador, que não pode esperar sair sem que o locatário seja compensado pela sua ausência do imóvel, bem como do locatário que deve compreender as urgências financeiras decorrentes de um momento crítico.

Da mesma forma é possível o diálogo para rever valores, taxas e até possibilidades de postergação de parcelas do aluguel, renegociando as parcelas proporcionalmente ao prazo do contrato nos meses seguintes à crise, quando as atividades retornarão ao normal.

E as demandas judiciais sobre o caso?

As ações judiciais revisionais que tem como argumento a paralisação das atividades econômicas como fato excepcional e imprevisível em razão da pandemia do Covid-19, estão amparadas pelo Código Civil, art. 478 e seguintes.

Não se pode confundir tais demandas com as ações de reajuste dos aluguéis ao valor de mercado prevista no art. 19 da Lei de Locação pois estas apenas são admitidas em caso de duração do contrato de no mínimo 3 (três) anos.

A referida Teoria da Imprevisão que vem amparando as novas ações judiciais de revisão de contrato também é denominada como cláusula rebus sic stantibus, que significa “enquanto as coisas estão assim”. Ou seja, quando as condições contratuais do momento da assinatura do contrato se modificam de tal forma que uma das partes se sente prejudicada, nasce o interesse de rever essa relação.

A Teoria da Imprevisão dos Contratos é uma exceção ao princípio pacta sunt servanda que obriga as partes nos limites da lei. Trata-se de um novo acordo/ajuste contratual diante da nova realidade que tornou a antiga obrigação desigual ou quase impossível de ser cumprida, de modo que as partes renegociam com intuito de equilibrar as obrigações.

Desta forma, para ambas as partes, a melhor opção é a negociação extrajudicial, ou amigável, devendo o ajuizamento de demandas ser tratado como medida drástica, extrema e excepcional.

Ingressar com uma demanda é a certeza de que terão de enfrentar a conhecida morosidade da tramitação processual, bem como desembolsar significativos valores referentes à custas processuais e honorários advocatícios, à exceção daqueles que fazem jus aos benefícios da gratuidade da justiça.

Importante lembrar ainda, que o sistema judiciário também foi afetado pela crise do Coronavírus e está trabalhando de maneira remota, e em muitas comarcas os prazos e audiências estão suspensos, de modo que apenas processos urgentes estão sendo movimentados.

Conclusão

            Considerando todas essas alternativas, e que as partes são livres para renegociar forma de pagamento, taxas e outros encargos locatícios, resta importante ressaltar que toda e qualquer mudança contratual, principalmente no que tange à suspensão de cobrança para posterior compensação de valores sejam feitas por contrato, cujos recursos tecnológicos hoje nos permitem que se concluam a distância, sejam realizadas, prioritariamente, com auxílio de um advogado que poderá orientar as partes na redação de um bom acordo.

Perguntas e respostas

  1. A empresa pode, simplesmente, para de pagar o aluguel e entregar as chaves? Não sem que tal atitude configure quebra do contrato, o que geralmente é penalizado (vai depender de como seu contrato está redigido) e pode resultar em ação judicial de cobrança de aluguel e multas contratuais em face da empresa locatária.
  2. Posso renegociar o contrato com o locatário em quaisquer termos?
     Cuidado. Existem previsões contratuais como, por exemplo, multas muito altas por inadimplemento ou cláusula onde o locatário abre mão de retenção de valores gastos com melhorias de responsabilidade do proprietário que podem ser questionadas. Peça, sempre que possível, o auxílio de um advogado.
  3. Não consegui renegociar o contrato com o locatário e ele insiste em sair do imóvel. Posso reter valor de depósito?

Se o seu contrato prevê a retenção dos valores de depósito no caso de quebra contratual ou situação semelhante, é perfeitamente possível.

Sempre importante lembrar dos cuidados no fim de uma relação contratual de aluguel, fazendo vistoria do imóvel para fins de comparação com o laudo inicial antes da entrega das chaves.

 

Italo Menna Campos

OAB/SP 332.213