Amigo leitor, antes de adentrarmos ao ponto principal do texto, sugiro que você pare por um instante para refletir sobre qual a importância que a propriedade imóvel tem para você e sua família. O que significa, qual a sensação de poder asseverar, afirmar, declarar, comprovar que aquela casa, aquele apartamento, aquele pequeno terreno é, de fato, seu?

A propriedade imobiliária sempre esteve diretamente interligada à existência do ser humano como um símbolo de sua própria liberdade, onde o sentimento de poder arbitrário sobre a disposição de uma coisa transparece como uma ferramenta de autonomia e independência.

A aquisição da propriedade de um imóvel através de um negócio jurídico (compra e venda, por exemplo) se destaca como uma importante conquista na vida de um cidadão comum, visto que muitas vezes simboliza um momento de independência e triunfo pessoal. Todavia, muitos são os cuidados que devem ser tomados por aqueles que estão pensando em negociar um imóvel, pois até mesmo os mais pequenos descuidos podem gerar gigantescas dores de cabeça no futuro.

1. A validade do Negócio Jurídico envolvendo um bem imóvel

No direito brasileiro, o negócio jurídico que tem por objeto a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre bens imóveis é, em regra, considerado um negócio jurídico solene, ou seja, a lei brasileira determina uma forma, um procedimento específico para que o referido negócio seja considerado válido.

Esse “procedimento específico” se dá através da elaboração de um documento (escritura pública) por um tabelião, que irá oficializar a vontade das partes, garantindo que essa vontade tenha o que chamamos de fé pública: assegurará que aquele ato de vontade (o negócio em si) estará dotado de veracidade e legitimidade até que se prove o contrário.

Assim, com exceção dos casos previstos em lei (que não nos interessa nesse momento) e os imóveis de valor até 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, todos os negócios jurídicos que visem criar, transferir, modificar ou extinguir direitos sobre bens imóveis precisam seguir esse “procedimento específico”, ou seja, devem ser oficializados por escritura pública, através de um tabelião, para serem considerados negócios jurídicos válidos.

Outrora, há que se atentar que qualquer pessoa que seja casada em regime diferente da separação total de bens, ou participação final dos aquestos que tenha pacto antenupcial no sentido de livre disposição dos bens imóveis particulares de cada cônjuge, necessita obrigatoriamente da autorização do outro companheiro para alienar, gravar de ônus real ou pleitear direitos que envolvam bens imóveis.[1] Além disso, é de suma importância que os cônjuges casados durante a vigência (validade) do Código Civil de 1916 (que vigorou até o dia 11 de janeiro de 2003) tenham cuidado na venda de bens imóveis, visto que é aconselhável que os mesmos busquem a outorga do cônjuge, qualquer que seja o regime de bens adotado, de forma cautelar, buscando evitar qualquer possível situação de anulabilidade do negócio.[2]

2. Adquirindo o direito real de propriedade

"Feita a escritura pública, o negócio jurídico envolvendo o bem imóvel está válido – afinal foi feita perante um cartório! –, então não há mais com o que se preocupar". Será mesmo, caro leitor?

Bem, diferentemente do que ocorre na aquisição da propriedade de bens móveis (um carro, por exemplo) – onde a transferência da propriedade ocorre pela simples tradição da coisa, ou seja, na “entrega da coisa” –, tratando-se de bens imóveis, a propriedade somente será transferida quando for registrado o respectivo título translativo no Registro de Imóveis (Art. 1.245 do Código Civil).

Nesse sentido, um renomado autor do direito imobiliário, Scavone Júnior,[3] lembra que “[...] diz-se que quem não registra não é dono”.

Apensar por curiosidade, para fins de registro (no Registro de Imóveis), além das escrituras públicas, são admitidos outros títulos, como, por exemplo, cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados judiciais, etc. (Art. 221 da Lei n.º 6.015/73). Além disso, é também considerado um título translativo a promessa de compra e venda devidamente quitada (Enunciado 87 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal).

Toda essa dinâmica exigida para a aquisição do direito de propriedade, apenas para que você entenda, é em razão de evidenciar uma das principais características dos direitos reais: a publicidade.

A publicidade, por si, tem a função de dar amplo conhecimento a todos acerca da constituição e transferência da propriedade.[4] Ou seja, é como se você estivesse demonstrando a todos que aquela propriedade passou a ser sua no momento do registro.

Essa publicidade assegura o que chamamos de caráter absoluto da propriedade – que garante que o seu direito sobre a propriedade poderá ser oposto contra toda a coletividade – e, por conseguinte, o direito de sequela – faculdade de perseguir a coisa, reivindica-la, independentemente de quem a detenha.[5]

Podemos afirmar, então, que enquanto não se registrar o título translativo (escritura pública), o vendedor do imóvel continua a ser considerado o dono do imóvel; e enquanto não decretar a invalidade de um registro e o seu cancelamento, aquele que adquiriu a propriedade continua a ser considerado o dono do imóvel (Art. 1.245, §§1º e 2º do Código Civil).

Noutro ponto, o registro do imóvel na serventia garante eficácia desde o momento em que o oficial do registro procede a “prenotação” no protocolo do Registro de Imóveis (Art. 1.246 do Código Civil).

Para que você entenda, a prenotação consiste, segundo o Dicionário Aurélio,[6] na “anotação prévia e provisória feita por oficial de registro público em um título apresentado para inscrição ou transcrição”.

Diferente do que muitos acreditam, os registros e averbações não são efetuados imediatamente após a respectiva protocolização, mas somente após percorrer um caminho, qual tem três etapas: a) protocolização; b) prenotação; c) registro.

Logo, a prenotação é a segunda parte do caminho e antecede o registro em si. Interessante destacar que os efeitos da prenotação cessarão automaticamente se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento, o interessado não tomar as eventuais exigências legais feitas pela serventia do registro de imóveis para o registro do título.[7]

Assim, a prenotação pode ser considerada como um “pré-registro”, que seguirá a ordem de apresentação do título, garantindo prioridade e preferência dos direitos àqueles que são protocolados previamente.[8]

3. De olhos bem abertos

Não é tarefa fácil estar familiarizado com tantas peculiaridades legislativas – principalmente pelo fato de vivermos num país que, por exemplo, editou 535 normas por dia desde a Constituição de 1988. Dessa maneira, não é nada incomum encontrar cidadãos com grandes problemas com a legislação, e em relação aos negócios envolvendo bens imóveis não é diferente.

A questão da propriedade é e sempre será de extrema relevância para o ser humano, visto que, querendo ou não, sempre repousou na ideia de condição de existência e liberdade do homem.[9] Apesar de caracterizada diferentemente em cada momento histórico, percebe-se que a ideia de propriedade, na sua essência, sempre transmitiu, de alguma forma, um sentimento de autonomia.

No século XXI, falar em propriedade, principalmente de bens imóveis, é falar em muito, muito dinheiro. É por essa razão que você deve redobrar os cuidados quando se ver diante de oportunidades de negócios imobiliários, principalmente aqueles que vêm com grandes bônus e poucos ônus.

Estar atento às particularidades do registro imobiliário fará com que você possa fechar o negócio com segurança, protegendo sua propriedade futuramente, economizando tempo, dinheiro e muitas dores de cabeça.

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Referências:

[1] Inteligência dos Arts. 1.647 e 1.656 do Código Civil de 2002.

[2] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 13. ed. Rio de Janeiro: 2018. E-Book Passei Direto. p. 16.

[3] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. p. 17.

[4] MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 2017. p. 147.

[5] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. p. 05/06.

[6] Apud MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 2017. p. 231.

[7] Art. 205 da Lei n.º 6.015/73.

[8] Art. 187 da Lei n.º 6.015/73.

[9] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, vol. 3: Direito das Coisas. 37ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 79.