Por M. Angela S. Cezar 

A crise econômica dos últimos anos desencadeou, de um lado, o aumento do desemprego com descontrole no orçamento das famílias e consequente endividamento dos consumidores, muitos dos quais caíram na inadimplência. Por outro lado, houve a queda do valor de mercado dos imóveis, desencadeando a crise imobiliária. Muitos destes consumidores, sonhando com a aquisição da casa própria, haviam assinado contrato de compra de imóvel “na planta”, cujo custo de aquisição do bem passou a ser consideravelmente maior, chegando mesmo a ter um saldo devedor acima do valor do bem na entrega das chaves, o que levou os consumidores a entrar na justiça para desfazer o contrato, reclamando a devolução dos valores já pagos e anulação/dedução de valores considerados abusivos. Não havendo em lei regras que disciplinassem singular situação, a jurisprudência orientava-se com base em princípios e cláusulas abertas, adotando diferentes teses jurídicas sobre o tema.

Surge então a Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, também chamada Lei do Distrato, que tem como objetivo regular os contratos de alienação de imóveis “na planta”, visto que a Lei insere artigos na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64) e na Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76), estabelecendo regras para o inadimplemento desses contratos.

Entretanto, não se pode entender que a lei trata de todos os contratos de aquisição de imóvel. Esta lei trata apenas dos contratos para aquisição de imóveis “na planta”, em regime de incorporação ou em loteamento, de sorte que contratos de compra e venda de imóveis já construídos entre particulares não estão abrangidos por esta lei. Entretanto, renomados juristas nos trás a notícia de que em se tratando de venda de imóveis construídos, deve ser admitida, por analogia, a aplicação da nova Lei quando o comprador puder ser considerado consumidor, pois, onde há o mesmo fundamento, deve haver a mesma regra.[1] O que significa dizer que, mesmo sendo vendedor do imóvel já construído um particular, tendo ele por hábito comprar imóveis para revender em transação comercial, mesmo que para outro particular, com o objetivo de lucro, as regras desta lei irá alcançar a transação, por se tratar de idêntico fundamento. Em não havendo relação de consumo, não haverá a incidência da nova lei, por não haver situação analógica, e seguirá as regras gerais do direito civil.

Também por analogia deverá a lei alcançar a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta, muito embora a lei só mencione contratos de compra e venda; promessas de compra e venda e cessões de direitos sobre imóveis. Daí que, por exemplo, se houver a troca de um terreno próprio do consumidor por um apartamento “na planta”, devem ser observadas as regras da nova Lei, como as de limites de valores de multas compensatórias.

 

[1] Oliveira, Carlos E. Elias de e Silva, Bruno Mattos e. A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em loteamento. Disponível em https://www.conjur.com.br/2019-jan-09/opiniao-lei-distrato-contratos-aquisicao-imoveis , consulta em 10/01/2019.