A presente publicação tem o condão de informar interessados sobre o tema descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no tocante ao Atraso na Entrega.

1 – No caso em que o consumidor não ter interesse em esperar pelo imóvel:

  • É possível a Rescisão do contrato firmado e devolução dos valores pagos à construtora, devidamente corrigido e atualizado com juros de 1% ao mês, bem como a indenização por danos materiais, morais, e lucros cessantes em sede de Ação Judicial.

2 – No caso em que o consumidor tem interesse em aguardar a entrega do imóvel:

  • Se não previamente estipulada multa contratual pelo atraso, é possível requerer inversão da multa posta no contrato em desfavor do consumidor, que geralmente é de 2%, que neste caso será sobre o valor de tudo o que foi pago ou sobre o valor do contrato, a critério do Juiz;

  • Correção de 1% ao mês sobre tudo o que foi pago à construtora;

  • Ressarcimento de todos os prejuízos pelo atraso na entrega do imóvel, como pagamento de alugueis, e demais despesas devidamente justificadas, enquadradas como dano material;

  • Indenização por danos morais como forma de amenizar todo o sofrimento, transtorno, abalo psicológico, face a frustração do planejamento de vida em cima da data estipulada para a entrega do imóvel.

  • Ressarcimento pelos lucros cessantes, pois o proprietário poderia ter explorado o imóvel economicamente, arbitrando um valor de aluguel, independente de onde residir, se paga ou não aluguel.

A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é torrencial sobre o tema, balizando, sobretudo o entendimento de que entre as penalidades pelo descumprimento do contrato, é cabível diversas indenizações cumulativas.

No Ceará, o Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o descumprimento do contrato, no tocante a entrega do imóvel gera o dever de indenização pelos danos materiais, além do dano moral suportado. Assim percebe-se um julgado:

A MRV Engenharia e Participações S/A deve pagar R$ 31.167,54 para servidor público que teve prejuízos devido à demora na entrega de apartamento. A construtora também foi condenada ao pagamento de aluguéis no valor de R$ 500,00 desde fevereiro de 2012 até a entrega do imóvel. Além disso, ressarcirá as quantias decorrentes de taxa de evolução da obra, que serão apuradas na fase de liquidação da sentença.

A decisão é da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE). De acordo com o relator do processo, desembargador Jucid Peixoto do Amaral, “é incontroversa (indiscutível) a conduta violadora do contrato firmado por parte da apelante [MRV], consistente em não entregar o imóvel na data aprazada, sem comprovar eventual motivo que exclua sua responsabilidade pelo evento danoso.”

O desembargador destacou que, “com o objetivo de venda e atração de consumidores, as construtoras fazem promessas de entrega dos imóveis em datas que sabem, previamente, que não irão conseguir cumprir”.

Conforme o processo, em junho de 2010, o servidor firmou contrato de compra e venda com a MRV e teve crédito pré-aprovado pela Caixa Econômica Federal (CEF). Três meses depois, ele descobriu que a obra havia sido embargada pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), o que atrasou a construção e resultou no cancelamento do contrato de financiamento com a Caixa.

Durante o período de espera, o funcionário teve o salário reajustado e, em consequência, perdeu subsídio de R$ 17 mil que seria concedido pelo Governo Federal, pois a obra estava incluída no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Dez meses depois, a empresa informou ao cliente que o financiamento seria realizado junto ao Banco do Brasil (BB), nas mesmas condições do anterior. Porém, ao assinar o contrato, ele teve de pagar R$ 3.101,84 referente à diferença entre o que o banco se propôs a financiar e o valor atualizado do imóvel. Ele foi informado que se não pagasse a diferença, haveria quebra de contrato e teria de pagar multa de R$ 10 mil.

Em julho de 2012, o funcionário foi surpreendido ainda com a cobrança de um segundo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no valor de R$ 1.065,70. A taxa, no entanto, já havia sido paga em novembro de 2011.

Sentindo-se prejudicado, o servidor ajuizou ação requerendo o ressarcimento das quantias dos aluguéis pagos, o pagamento da taxa de evolução da obra e o subsídio que perdeu por culpa da construtora. Também pediu indenização por danos morais e a restituição do reajuste do saldo devedor.

O juiz Francisco Mauro Ferreira Liberato, titular da 21ª Vara Cível de Fortaleza, fixou a reparação moral em R$ 15 mil. Também determinou o pagamento de R$ 12 mil referente ao reajuste do saldo devedor, além da restituição de R$ 3.101,84 pago a mais no financiamento com BB e a devolução de R$ 1.065,70 relativa à segunda taxa de ITBI.

A MRV apelou da sentença (nº 0204817-64.8.06.0001) no TJCE.

No julgamento do recurso a 6ª Câmara Cível manteve a decisão de 1º Grau.

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Washington Mendes - Advogado em Fortaleza.