A relação contratual entre o lojista e o Shopping Center é tema abordado com certa complexidade no meio jurídico, na medida em que há discussões quanto à tipicidade do contrato de locação propriamente dito.

Há aqueles que defendem a atipicidade do contrato em razão da complexidade e quantidade de anexos, outros afirmam se tratar de contrato misto, complexo ou coligado e ainda há os que mantém o posicionamento de que se trata de um típico contrato de locação, já que a figura principal é o próprio instrumento locatício.

É cediço que, em nosso ordenamento jurídico, a referida relação contratual entre lojistas e Shopping Center é regida pela Lei de locações nº 8.245/1991, inclusive o próprio artigo 54 desta lei prevê a relação locatícia entre lojista e Shopping Center.

Neste particular, é imperioso observar que os contratos de locação firmados com Shopping Center são acompanhados de diversos anexos que, por muitas vezes, deixam de ter a devida atenção, com a falsa ideia de que as cláusulas e obrigações essenciais estão apenas previstas no instrumento locatício principal. Contudo, a desatenção quanto a tais anexos, certamente pode acarretar grandes prejuízos financeiros aos lojistas, bem como, ainda, evidente desequilíbrio contratual.

Dentre os diversos anexos ao contrato de locação com Shopping Center, são os mais comuns: “Normas Gerais” ou “Cláusulas Comuns”; “Estatuto do Fundo de Promoção”; “Estatuto da Associação de Lojistas”; e, “Regimento Interno”, sendo certo que cada um destes instrumentos tem suas respectivas peculiaridades e disposições, que merecem detida análise, reflexão e atenção.

Ao firmar contrato de locação com Shopping Center, o pretenso locatário deve observar, ainda, os custos e verbas que serão arcadas com esta locação, muitas vezes escusas nestes instrumentos, tais como o valor do condomínio - definido em CRD apontado no contrato como uma fração numérica utilizada para cálculo do locador e obtenção do valor final, encargos específicos (energia elétrica, água, gás, etc.), taxa de administração (cobrada mensalmente), cobranças extraordinárias de aluguel e fundo de promoção e propaganda, entre outras despesas mais, em conformidade a cada empreendimento comercial.

Verifica-se que, além de todas as despesas para abrir uma loja em Shopping Center, a depender do prazo contratual e/ou da negociação com o locador, o pretenso locatário pode despender, ainda, de valor a título de res sperata (também conhecido como “luvas”), a qual comumente se aplica a contratos com prazo igual ou superior à 5 (cinco) anos, sendo oportuno ressaltar que apenas com este prazo se pode afirmar ter um “ponto comercial”, bem como, ainda, a ter o direito à propositura de ação renovatória que lhe garante a manutenção deste contrato pelo mesmo período. Neste particular, é imperioso destacar que, qualquer contrato de locação com prazo inferior à 5 (cinco) anos, NÃO GARANTE A RENOVAÇÃO e NÃO confere o direito à propositura de ação renovatória!

Ademais, neste tipo de locação são imputadas diversas regras aos locatários, dentre elas a obrigatoriedade de reforma total da loja a cada período de 3(três) ou 5(cinco) anos, a depender do Shopping Center, obrigação esta totalmente negociável na fase pré-contratual.

Dentre as regras mais comuns, verifica-se a proteção do mix do Shopping, de modo a evitar que os lojistas alterem sua atividade comercial, bem como seu nome fantasia, sem a prévia e expressa aprovação do locador.

Frise-se, por oportuno, que cada Shopping Center define seu tenant mix de modo a atrair consumidores e harmonizar seus ambientes com segmentos interligados, de tal sorte que, sobrevindo qualquer alteração unilateral pelo lojista acerca de tais disposições, haverá interferência direta em relação aos demais lojistas e finalidades do Shopping.

Observa-se, ainda, que o contrato de locação proíbe a cessão, transferência e sublocação, inclusive do controle acionário da pessoa jurídica pelo locatário, sob pena de multa e rescisão contratual, exceto quando previamente aprovado pelo locador e, usualmente, aplica a “taxa de transferência”, que em média é de 10(dez) vezes o valor do aluguel mínimo.

Sob tal supedâneo, também é importante deliberar sobre à existência de “cláusula de raio” nos referidos tratos locatícios, cuja disposição estabelece que o lojista não poderá abrir outra loja num raio predeterminado pelo locador, em regra na extensão de 2.000 (dois mil) metros a contar do centro do empreendimento. Não bastando, há situações que, além da metragem predeterminada, proíbe-se a abertura da loja em outros Shopping Centers próximos àquela localidade.

Não se perca de vista que, estes contratos estabelecem multas por rescisão antecipada extremamente elevadas, sendo de suma importância a negociação da referida penalidade na fase pré-contratual ou, ainda, quando for o caso, ingressar em juízo pleiteando sua redução, bem como a aplicação da proporcionalidade ao tempo de contrato conforme versa o artigo 4º da Lei de Locações.

Outrossim, em tais instrumentos há a previsão de rescisão por queda de faturamento da loja, onde prevê que se o lojista sofrer queda de faturamento em “X” percentual, por determinado período de tempo durante o ano calendário ou meses sequenciais, o locador poderá rescindir o contrato e, ainda, exigir multa do locatário.

Feitas tais considerações, há inúmeros pontos que devem ser observados com atenção antes da assinatura do contrato de locação com Shopping Center, sendo certo que, em muitas situações, há a possibilidade de discussão judicial a fim de invalidar e/ou flexibilizar eventuais cláusulas abusivas ou desconformes com a legislação.

Diante do acima explanado, antes da assinatura do instrumento locatício, revela-se imprescindível a necessidade de análise técnica do contrato de locação comercial e seus anexos a ser firmado com Shopping Centers, a fim de proteger e resguardar o locatário (futuro lojista) e reduzir os entraves e riscos a seu negócio, notadamente visando a exclusão das cláusulas abusivas e unilaterais existentes nestes instrumentos e seus anexos.

 

Gabriela A. F. Payne Zerbini

Advogada no escritório Payne Zerbini Advogados Associados.