Com o crescimento desenfreado das zonas urbanas, é cada vez mais comum que as pessoas residam em imóveis coletivos, seja por uma questão de espaço, já que a verticalização (construção de apartamentos) é uma solução para esse tipo de problema, seja em razão dos altos preços para a aquisição de casas térreas, seja, ainda, por uma questão de segurança.

Mas ao residir em zonas compartilhadas, sob a forma de apartamentos ou áreas fechadas de casas, surge o velho problema das normas do condomínio e como compatibilizar as regras de uso de espaço para uma convivência harmoniosa entre vizinhos.

Os problemas mencionados, aliás, não estão direcionados somente aos moradores, mas também àqueles que administram o condomínio (empresas especializadas, zeladores, síndicos, etc.) e costumam ser causa de dor de cabeça constante.

Para que nenhuma das partes se sinta lesada em relação às regras do condomínio, confira-se, abaixo, algumas informações que podem auxiliar os interessados na resolução de problemas dessa natureza.

 O que é o condomínio?

Apesar de muitas pessoas acreditarem que o condomínio é apenas um conjunto de prédios residenciais, na verdade, o termo designa um conjunto de bens em “copropriedade”, ou seja, sobre a propriedade concomitante de mais de uma pessoa.

Assim, embora o condomínio edilício, que é aquele relativo a um conjunto de unidades habitacionais em um mesmo prédio, seja o exemplo mais comum, também é possível a existência de condomínio sobre outros bens, tais como casas, bens indivisíveis, bens deixados em sucessão, etc.

Se diz haver copropriedade nestes casos, pois, ainda que cada indivíduo seja proprietário exclusivo de sua unidade habitacional (de seu apartamento, por exemplo), há espaços compartilhados, de uso comum de todos os moradores, tais como elevadores, corredores, academia, piscina, playground, etc.

Quais são os direitos dos condôminos?

O Código Civil é a norma que estabelece o regramento sobre os condomínios, determinando que são direitos dos condôminos usar, fruir e dispor livremente das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais; e, votar nas deliberações da assembleia e dela participar, desde que quite com as suas obrigações (artigo 1.335).

Note-se que a legislação civil apenas enumerou aqueles direitos considerados indispensáveis, a exemplo do uso de sua própria unidade, cabendo às normas internas do condomínio, tais como a convenção de condomínio e o regimento interno, disciplinarem o exercício de outros direitos de forma detalhada.

Quais são os deveres dos condôminos?

Da mesma forma que o Código Civil prevê um rol de direitos, é estabelecido um rol de deveres aos condôminos, tais como o de contribuir para as despesas do condomínio proporcionalmente; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes (artigo 1.336).

Do mesmo modo que indicado acima, a legislação civil previu muito brevemente aqueles deveres mais importantes atribuídos aos condôminos, podendo os normativos internos (convenção de condomínio e regimento interno) estabelecerem regras mais detalhadas sobre estas obrigações como, por exemplo, horário de utilização das áreas comuns, utilização dessas áreas por visitantes, definição de vagas na garagem, preço pago pelo uso de salão de festas, etc.

Quais são as regras para utilização das partes exclusivas?

As partes ou unidades consideradas exclusivas como, por exemplo, apartamentos, galpões, lojas, salas, escritórios, etc., podem ser utilizadas livremente pelo seu proprietário, desde que o seu uso seja compatível com a finalidade daquele prédio.

Assim, se o prédio for de utilização residencial, o proprietário não poderá dar ao seu apartamento uma finalidade comercial, nele instalado uma loja de comércio, por exemplo.

Essa medida, embora até pudesse não parecer ilegal à primeira vista, poderia trazer inconvenientes ou prejuízos aos demais condôminos, tais como circulação de terceiros no espaço comum, com comprometimento da segurança, ou mesmo movimentação exagerada de pessoas, causando desconforto aos moradores.

O proprietário também é livre para vender ou alugar a sua unidade sem que para isso seja necessária a autorização de qualquer outro condômino ou da assembleia, com exceção das vagas de garagem. Neste caso, o aluguel ou venda das vagas de garagem para terceiros que não residam no condomínio somente poderá ser realizada quando houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Aos locatários, ou seja, às pessoas que residam naquele espaço mediante o pagamento de aluguel, são estendidas as mesmas regras de utilização do condomínio, podendo usarem as zonas exclusivas e comuns sem qualquer restrição. Cabem-lhe, igualmente, os deveres impostos aos demais condôminos, sobretudo em relação ao pagamento das contribuições.

Como se institui um condomínio?

A criação de um condomínio pode se dar tanto por ato entre vivos como por testamento, devendo o documento que o origina ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Neste documento deverão constar a discriminação e individualização das unidades exclusivas, a determinação da fração de cada unidade e a finalidade destas unidades.

Também é relevante que se crie uma convenção de condomínio para estipular as regras de uso daquele espaço, devendo ela ser juntamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que tenha validade contra terceiros.

Quem é responsável pela administração do condomínio?

Cabe à assembleia geral (formada por todos os condôminos) escolher um síndico para a administração do condomínio pelo período máximo de dois anos, podendo o seu mandato ser renovado. O síndico não precisa ser necessariamente condômino, podendo ser escolhido um terceiro, não residente naquele espaço.

São obrigações do síndico representar o condomínio em juízo ou fora dele, convocar a assembleia dos condôminos, dar conhecimento à assembleia sobre eventuais processos propostos contra o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e outras normas do condomínio, conservar e zelar pela prestação dos serviços, elaborar o orçamento do condomínio, cobrar as contribuições, impondo multa aos inadimplentes, prestar contas aos condôminos e realizar seguro da edificação.

Quais são as medidas que podem ser adotadas pelo condomínio em caso de inadimplência?

Certamente os maiores problemas judiciais envolvendo condomínios dizem respeito à medidas abusivas empregadas por síndicos ou outros responsáveis em caso de inadimplemento.

Afinal de contas, se qualquer condômino, seja ele inadimplente ou não, se sentir lesado pela atuação do síndico ou do condomínio como um todo, poderá valer-se de ações judiciais para pleitear a reparação de danos que tenha sofrido, de natureza material ou moral.

Sobre o tema, vejamos quais são as medidas previstas na legislação e quais são os instrumentos que não podem ser empregados em face dos condôminos inadimplentes em razão de sua abusividade.

Multas

Como mencionado anteriormente, uma das principais obrigações dirigidas ao condômino relaciona-se ao seu dever de contribuir com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Isso porque, também é possível que o próprio condomínio exima algum condômino do pagamento da contribuição por determinado período. É o que costumeiramente ocorre com os síndicos que, ao aceitarem o encargo de administrarem o condomínio, ficam isentos de contribuir financeiramente com ele durante o período de duração do seu mandato.

Nos demais casos, se a contribuição ao condomínio não for quitada, o artigo 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, se estes não forem previstos, aos juros moratórios de 1% ao mês, mais uma multa de 2% sobre o débito.

Assim, se o condômino tem a obrigação de pagar R$300,00 de condomínio e acaba atrasando por um mês, a sua dívida será de cerca de R$309,00, sendo 1% a título de juros moratórios (R$3,00) e 2% a título de multa (R$6,00).

Mas existem outras obrigações dirigidas aos condôminos, não relacionadas ao adimplemento de suas parcelas, tais como os já mencionados deveres de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma ou a cor das fachadas ou não dar à sua unidade destinação diversa daquela empregada ao prédio.

No caso de descumprimento desses deveres também é cabível a imposição de multa, que deverá estar prevista no ato constitutivo do condomínio ou na convenção de condomínio, não podendo ser superior a cinco vezes o valor das suas contribuições mensais.

Utilizando o mesmo exemplo anteriormente aludido, se o condômino tenha como valor de sua contribuição R$300,00, a multa a ele imposta não poderá ser superior a R$1500,00.

Os condôminos que reiteradamente descumpram os deveres do condomínio, mesmo depois de alertados sobre a ilegalidade daquela atuação, poderão ser multados diretamente até o quíntuplo de sua contribuição, desde que essa decisão seja tomada por três quartos dos condôminos.

Ainda, aquele condômino que apresente reiterado comportamento antissocial, que gere incompatibilidade com os demais moradores, pode ser obrigado a pagar multa correspondente ao décuplo (dez vezes) do valor da sua contribuição, vindo esse valor a ser graduado de acordo com a gravidade do fato a ele imputado (quanto mais grave o fato, maior a multa).

Por não existir na legislação um regramento específico sobre quais comportamentos podem ser considerados antissociais ou incompatíveis, cabe a cada condomínio criar o seu próprio regime que pode incluir, por exemplo, impedimento de festas a partir das 22h00, impedimento de fumar em áreas comuns, impedimento de utilização de elevador comum para transporte de animais de estimação, etc.

É claro que essas medidas devem ser pautadas pela razoabilidade, partindo de um consenso entre todos os moradores, a depender de fatores como idade, estilo de vida, bairro de localização, etc.

No caso de descumprimento de deveres do condomínio não relacionados ao adimplemento de parcelas, o condômino multado pode ainda ser condenado a perdas e danos. Assim, por exemplo, aquele condômino que pinte a fachada de cor diversa da do prédio, além de arcar com a multa pelo descumprimento de uma obrigação comum, poderá ser condenado a refazer a pintura ou ressarcir o condomínio para que o faça.

Participação em reuniões

Como indicado anteriormente, o artigo 1.335, do Código Civil, prevê como direito do condômino, votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Isso significa que aquele condômino que não arque com as despesas do condomínio não está autorizado a votar ou participar da assembleia, mesmo que formalize acordo com o condomínio para o parcelamento de suas dívidas.

Dessa forma, não é considerada abusiva a medida adotada pelo condomínio que impeça o condômino inadimplente a participar de assembleias ou exercer seu direito a voto, uma vez que conta com previsão legal expressa nesse sentido.

Inscrição do nome do inadimplente em cadastros públicos

Em regra, estão sujeitos à inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes como, por exemplo, o SCP e o SERASA, aqueles indivíduos que possuam uma dívida comercial, sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. As dívidas relacionadas ao condomínio não se submetem a esse regramento, pois derivam de uma relação civil, sujeita à disciplina do Código Civil.

No entanto, alguns Estados autorizam esse tipo de medida, a depender das peculiaridades de cada caso. Em outros termos, pode-se dizer que não há consenso quanto à legalidade dessa atuação, podendo o condomínio, inclusive, ser responsabilizado judicialmente por danos morais caso opte por essa medida.

Em alguns locais os sindicatos ou associações de condomínios formalizam convênios com esses órgãos de proteção ao crédito, passando a fazer esse tipo de inclusão em seus cadastros. Porém, como destacado, não há uma resposta pronta, já que os próprios Tribunais divergem sobre a matéria, cabendo ao interessado buscar as regras locais sobre o assunto.

Protesto de boletos

Além da inclusão do nome do condômino em cadastros de inadimplentes, uma medida comum é o protesto do boleto vencido, que consiste em um procedimento judicial que confirma a inadimplência da parte autorizando a sua imediata cobrança.

Do mesmo modo que a inclusão em cadastro de inadimplentes, para que o protesto de boletos seja realizado sem riscos ao condomínio, é necessário que se avalie a legislação do Estado, de modo a verificar se há autorização nesse sentido.

Esse procedimento é realizado em cartório próprio (Tabelionato de Protesto de Títulos) e não precisa da autorização da assembleia. Em todo o caso, para a redução de riscos, é interessante que o condomínio deixe claramente expresso em convenção de condomínio ou regimento interno quais serão as regras para a inclusão de protesto em face dos condôminos.

Penhora

A penhora consiste na apreensão de um bem, por meio de um mandado judicial (instrumento próprio advindo de uma ordem dada pelo juiz), para o pagamento de uma dívida.

Esse procedimento também pode ser aplicado aos inadimplentes de dívida de condomínio, podendo recair tanto sobre a própria unidade habitacional, quanto sobre outros bens de valor equivalente ao da dívida como, por exemplo, um automóvel, obras de arte, joias, etc.

O Novo Código de Processo Civil, inclusive, passou a facilitar esse tipo de procedimento, ao prever que o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio edilício têm natureza de título executivo extrajudicial.

Antes da entrada da norma em vigor, era necessário que o condomínio ingressasse com uma ação, aguardasse o exercício do direito de resposta do condômino, após o qual seria reconhecida a dívida e iniciada uma nova ação de execução, esta, sim, para a cobrança da dívida.

Com a alteração do Código, basta que a parte atrase a sua parcela para que o condomínio ingresse diretamente com a ação de execução, podendo fazer a cobrança das parcelas em aberto apenas com a apresentação do título vencido.

Como a penhora é uma das formas de satisfazer a execução, alcançando o pagamento objetivado pelo credor (no caso, o condomínio), pode-se dizer que o Novo Código de Processo Civil facilitou esse procedimento.

Vedação à utilização de áreas comuns

 Talvez a vedação à utilização de áreas comuns do condomínio seja a medida que encontre discussões mais amplas sobre a sua validade, uma vez que a legislação nada disciplinou acerca do assunto.

Há na jurisprudência dos Tribunais posicionamentos em ambos os sentidos – de permitir ou negar esse tipo de medida, a depender das circunstâncias de cada caso.

Assim, por exemplo, existem decisões judiciais que autorizam esse tipo de medida para o uso de áreas que estejam acobertadas pelas despesas do condomínio como, por exemplo, academias (que usam energia elétrica), piscinas (que precisam de manutenção e limpeza), entre outros.

Por outro lado, existem inúmeras decisões que entendem pela ilegalidade desse tipo de restrição, pois além de trazer constrangimentos ao condômino, não encontra respaldo legal.

Desse modo, há argumentos em ambos os sentidos, cabendo ao condomínio tomar todos os cuidados necessários para não constranger o devedor, caso opte por esse tipo de atuação; e ao devedor, buscar formas de ser reparado, caso se sinta lesado ou identifique abuso nesse tipo de medida.

Divulgação do nome dos condôminos inadimplentes

É bastante comum que alguns condomínios, de forma a constranger os devedores ao pagamento, afixem lista de divulgação contendo o nome dos condôminos inadimplentes em locais comuns do edifício como, por exemplo, elevadores, hall de entrada, recepção, etc.

Embora a lei não traga nenhuma vedação nesse sentido, a medida é claramente abusiva, pois além de não dar ao condomínio qualquer garantia de que o pagamento será realizado, pode caracterizar ao devedor dano moral, colocando-o em situação vexatória ou desonrosa em relação aos demais condôminos.

Considerando, por outro lado, que os demais condôminos têm o direito de saber a situação financeira do condomínio, é possível que o síndico divulgue em reunião própria da assembleia, por exemplo, o nome dos inadimplentes, adotando, para isso, todos os cuidados necessários para evitar que essa divulgação seja considerada forma abusiva de cobrança.

Corte de fornecimento de serviços comuns

Um outro ponto que causa bastante discussão em condomínios diz respeito à possibilidade ou não de se realizar o corte ou suspensão do fornecimento de serviços comuns aos condôminos inadimplentes, tais como água ou gás encanado.

Atualmente, existe um entendimento jurisprudencial no sentido de que é proibido o corte ou suspensão do fornecimento de água ou gás encanado nos condomínios em que não há medição individual, ou seja, a cobrança é única, realizada para o todo o condomínio.

Isso porque, como não há a individualização desses serviços, não é possível fazer o rateio do quanto cada condômino utilizaria em relação àquele serviço, o que poderia ocasionar injustiças ou discussões de outra natureza (mas “x” usa mais do que “y”, logo, teria o dever de pagar uma contribuição maior e assim por diante).

Por outro lado, havendo no condomínio a medição individual desses serviços, com fornecimento e cobrança separadas para cada unidade habitacional, essa medida é possível, desde que o seu procedimento esteja devidamente previsto na convenção de condomínio, de forma que todos os condôminos tenham ciência prévia de como esse corte funcionará.

Outra forma de considerar essa medida lícita ocorre quando a responsabilidade pela instalação e manutenção do sistema é da própria concessionária de serviços públicos. Neste caso, ainda pouco comum, basta que o síndico envie a informação à concessionária sobre a inadimplência, cabendo a ela o corte ou suspensão daquele serviço.

 Qual é a melhor forma de se efetivar a cobrança do condomínio?

É claro que cada situação demanda um tipo de postura do condomínio em relação à inadimplência, porém, os meios amigáveis de cobrança ainda costumam ser os mais seguros.

O ideal é que o próprio condomínio, por intermédio de seu síndico, notifique o condômino inadimplente para que efetue o pagamento com a maior brevidade possível, disponibilizando, se razoável, meios de facilitar o pagamento desta dívida.

Cabe, como mencionado, ciência aos demais condôminos acerca da inadimplência, desde que não sejam empregados meios vexatórios para a cobrança ou que constranjam o devedor no relacionamento com os seus vizinhos.

Medidas mais drásticas como, por exemplo, o protesto do boleto vencido ou a inscrição do nome do devedor nos cadastros de proteção ao crédito (SPC ou SERASA) podem ser adotadas, desde que o condomínio esteja seguro sobre a permissão desse tipo de atuação em seu Estado.

A cobrança judicial, com as alterações promovidas pelo Código de Processo Civil, também pode ser bastante efetiva, já que o boleto vencido tem eficácia de título executivo extrajudicial, podendo o condomínio ingressar diretamente com uma ação de execução, cuja tramitação é mais célere.