Negócios Jurídicos Imobiliários - Providências e cautelas para aquisição de imóveis

Real Estate Law - Providence and precautions for property acquisition

Ana Paula Domingues Garcia[1]

Resumo

Este artigo visa reunir cuidados e precauções para serem tomados antes de adquirir um imóvel. Traz exemplos de situações específicas de compra e venda que não podem ocorrer enquanto perdurar a situação. Mostra as conseqüências caso não sejam tomadas as medidas necessárias para a transferência do imóvel. As cautelas expostas neste artigo visam diminuir os riscos de um negócio jurídico de aquisição de imóveis, como a perda do bem imóvel em razão de sentença judicial. Por fim elenca os cuidados para compra e venda de imóveis em construção e as alterações advindas com a lei nº.13.097/15.

Palavras chaves: Cautelas. Impostos. Penhora. Insolvência.

Abstract

This article aims to gather precautions and precautions to be taken before acquiring a property. It gives examples of specific buying and selling situations that can not occur while the situation persists. It shows the consequences if the necessary measures for the transfer of the property are not taken. The cautions set out in this article are intended to reduce the risks of a legal transaction of property acquisition, such as the loss of the property due to a court decision. Finally, it covers care for the purchase and sale of real estate under construction and the changes arising from Law No. 13.097 /15.

Keywords: Cautions. Taxes. Garnishment. Insolvency.

 

Sumário: Introdução – 1. Aquisição do primeiro imóvel2. Custos para transmissão de bens imóveis inter-vivos 3. Outras cautelas: Registro 3.1 Quem registra pode não ser o dono – 4. A matrícula do imóvel - 4.1 Cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade – 5. Certidões – 6. Cautelas7. Casos especiais de compra e venda – 7.1 Vendedor empresário – 8. Ação Pauliana 9. Aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras: cautelas e providências 10. Lei nº.13.097/15: objetivo e princípio – 11. Conclusão – Referências.

 


Introdução

Sem dúvida o tema desperta interesse, pois neste trabalho abordo o tipo de contrato mais realizado entre as pessoas, o contrato de compra e venda, bem como ser considerada a compra do imóvel um investimento. O presente estudo tem por objetivo analisar e mostrar a necessidade de tomar várias medidas antes da assinatura do contrato de compra e venda, como medida preventiva. Trago, também, exemplos concretos de fraude neste tipo de contrato, visando dissipar o imóvel e causar prejuízo aos credores.

Em momento certo mostro situações de compra e venda que não podem ocorrer em razão da relação existente entre comprador e vendedor. Elenco os custos para realizar a transferência de propriedade e por fim trago os princípios e objetivos da Lei nº. 13.097/15. (BRASIL, 2015a).

O objetivo geral desse trabalho é mostrar a necessidade de pesquisas perante cartório de Registro de Imóveis, e sites jurídicos no âmbito da residência do vendedor e local da situação do imóvel. Com a edição da Lei nº. 13.097/15 verifico se foram obtidos avanços importantes e o que mudou com a edição desta lei.

Sem dúvida o tema desperta interesse, pois é debatido constantemente nas áreas do Direito englobando não somente a área cível, mas também o direito penal e gera questionamentos sobre um novo sistema mais avançado de cooperação, menos burocrático, com menores custos e mais eficaz. Em razão destes motivos trouxe a necessidade da “concentração de todos os dados nas matrículas dos imóveis” junto aos Cartórios de Registro de Imóveis, e a Medida Provisória nº. 656/2014 foi convertida, no mês de janeiro deste ano, na Lei nº. 13.097/15 apelidada de Lei da Concentração.

O presente artigo foi elaborando de forma objetiva desta forma, foi dividido em capítulos e subcapítulos com a finalidade de melhor entender o instituto da compra e venda.

1 Aquisição do Primeiro Imóvel

Para milhares de pessoas a compra de um imóvel é simplesmente a aquisição mais importante de suas vidas.

Analisando sob a ótica atual existem muitos indivíduos que ainda não possuem uma estabilidade financeira nem mesmo idéias certas, tais como, se pretende casar ou não; casais indecisos quanto ao assunto filhos; dúvidas quanto a trabalhar na iniciativa privada ou ser funcionário público. Estes citados exemplos ou outro motivo relevante podem retardar a compra de um imóvel.

Porém, caso a pessoa já tenha um valor de entrada considerável e queira aproveitar o momento continua sendo a compra de imóvel um bom investimento, desde que observadas certas dicas, tais como:

1) Avaliar se a área onde está localizado o imóvel é uma área valorizada; pois esta análise facilitará a venda mais adiante do imóvel garantindo um bom retorno financeiro. Circule nos arredores do bairro para saber as distâncias a serem percorridas para encontrar uma padaria, açougue, supermercados, farmácia, salão de beleza, centro de compras, parque, escolas, hospital, shoppings.

2) Verificar se o imóvel almejado fica localizado perto do local de trabalho do comprador e membros da família.

3) Outro ponto a ser discutido e analisado pelo comprador do imóvel é o valor dispensado com móveis planejados e decoração, pois o dinheiro desembolsado com este trabalho não agrega valor ao imóvel. E muitas vezes o vendedor quer exigir valor acima do valor de mercado em razão de móveis que guarnecem a residência e que não é de agrado do comprador.

4) O comprador entusiasmado também deverá considerar os custos de uma compra e venda de imóvel: não é só o valor anunciado no jornal ou no site que deve ser levado em conta, mas também os custos que envolve o negócio jurídico tais como impostos, taxas e emolumentos, pois quem paga é o comprador, salvo disposto em contrário.

2 Custos para transmissão de bens imóveis inter-vivos

São eles: ITBI - Imposto de transmissão de imóveis urbanos: imposto municipal elencado no art. 156 da Constituição Federal e artigos 35 ao 42 do Código Tributário Nacional, cujo fato gerador é sempre a transmissão da propriedade imobiliária por ato oneroso, a ser pago perante a prefeitura. (PORTAL TRIBUTÁRIO, 2016). Normalmente os Municípios cobram o equivalente a 4% do valor venal ou sobre o valor de transmissão, prevalecendo o valor maior, sempre.

Além do ITBI, o comprador também pagará pelo custo da Escritura Definitiva de Venda e Compra, caso pague o preço do imóvel perante a incorporadora com recursos próprios. Do contrário, se financiar, pagará a taxa de escritura para o Banco de sua preferência, responsável pelos trâmites do Contrato de Financiamento. (BOSCARDIN, 2015).

Para transferência de imóveis com valores acima de 30 salários mínimos faz se necessário a lavratura de escritura pública por um Tabelião de Notas, ou seja, imóveis com valores relativamente alto apenas o contrato de promessa de compra e venda não serve para registro e efetiva transferência da propriedade do vendedor para o comprador.

Também deverá pagar os emolumentos cartorários perante o Registro de Imóveis, ao solicitar a averbação do Contrato de Financiamento ou Escritura Definitiva de Venda e Compra na matrícula individualizada do imóvel.

O contrato de promessa de compra e venda gera direitos obrigacionais para as partes. É um pré-contrato bilateral, cujo objeto é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, que se obriga a outorgar a escritura quando receber todo o preço convencionado. Este documento não exige a escritura pública, embora possa também utilizar essa forma facultativamente, a fim de tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.

3 Outras cautelas: Registro

A lei não traz um prazo para registro do contrato de compra e venda e da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, porém a ausência do registro famoso “contrato de gaveta”, não gera direitos reais, ou direitos imobiliários, pois como já mencionado só é dono do imóvel quem registra.

Para lavrar essa escritura o tabelião exige a cópia atualizada da matrícula, os documentos pessoais dos vendedores e compradores e, além disso, o comprovante do valor venal – último carnê do Imposto Predial.

Nesse sentido, enquanto não procede ao registro da sua escritura o adquirente possui apenas um direito pessoal, não oponível contra terceiros.

A ausência de registro ocasiona inconvenientes também para o vendedor. O registro livra o vendedor da obrigação de pagar dívidas relativas ao imóvel como IPTU, taxas condominiais, sendo um interesse seu o registro da escritura pública ou do contrato de promessa de compra e venda a depender do caso. Lembrando que ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, podendo as partes dispor de modo diverso.

No caso do IPTU com a ausência de registro não terá outra alternativa ao vendedor senão sofrer a ação, já que o município somente aceita a modificação do cadastro com a apresentação da escritura devidamente registrada. Assim, enquanto não se altera o cadastro municipal, o proprietário continua sendo o responsável tributário. Já nos casos de despesas de condomínio se não houver ainda o registro da aquisição ou do compromisso, relevante se faz que o condomínio tenha conhecimento, como, por exemplo, através de uma notificação, da condição do novo titular.

3.1 Quem registra pode não ser o dono

 

No caso de bens imóveis, a transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Lei n. 6015/73, art. 167), corolário dos arts. 1.245 e 1.267 do Código Civil brasileiro. Trata-se, no caso, de tradição solene. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Antes disso o alienante continua a ser dono do imóvel. (BRASIL, 1973).

Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel, conforme o Art. 1245, &2 do Código Civil.

Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse. Assim o adquirente de imóvel, que se encontra locado, não pode exigir os aluguéis a partir da data do contrato se ainda não houve o registro da escritura pública no Registro de Imóveis. Neste caso o imóvel é ainda do vendedor e ora locador, tendo o direito de receber os aluguéis.

Segue abaixo um julgado que anulou negócio jurídico envolvendo imóvel em razão do cedente ser falecido na data da cessão ao depois mencionada na escritura:

Anulação de escritura pública – Ação procedente – Inocorrência de alegado cerceamento de defesa – Revelada a eiva de vício insanável em relação ao compromisso de cessão de direitos mencionado em escritura pública – Direito de retenção sobre construções afastado ante a não comprovação de que o imóvel tenha sido adquirido de boa-fé – Recurso improvido (Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível n. 50.082-4 - São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado - Relator: Silva Rico - 11.08.98 - V. U.).

Há uma diferença no modo de aquisição originário do modo de aquisição derivado. Neste ultimo caso depende da validade do ato jurídico precedente. Neste caso a propriedade é transmitida com os mesmos atributos, limitações e vícios que sobre ela recaiam. (SCAVONE JUNIOR, 2015).

No caso concreto é a existência de ato de aquisição de propriedade derivado, proveniente, em tese, da transmissão por escritura pública. Em resumo a transferência de bem imóvel ocorreu através de escritura pública em cumprimento de direito pessoal emanado de compromisso particular de cessão de direitos celebrado quando o cedente dos direitos sobre o bem imóvel já havia falecido há muito.

Frisa se que os registros gozam de presunção de veracidade (art. 1.245, § 2°, do Código Civil), contudo essa presunção é relativa (juris tantum).

No pertinente caso os adquirentes do bem imóvel são considerados proprietários na exata medida do registro do título aquisitivo e até a demonstração do contrário, o que logrou fazer a autora nos termos do art. 1.247 do Código Civil, que assim dispõe: Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. (BRASIL, 2007).

Numa breve comparação o Brasil adota um meio termo sendo o domínio imobiliário adquirido pelo registro. Porém, trata-se de presunção relativa, suscetível de demonstração em sentido contrário. Já no sistema francês, por outro lado, o domínio é transferido pelo contrato. Nesse caso, o registro serve apenas de publicidade para o ato, não significando a aquisição do direito.

Para Scavone Junior (2015b) no caso em tela o ato é inexistente eis que o ato de transmissão que gerou o registro é inexistente, afirmação que se faz na exata medida em que o defunto não podia praticar qualquer ato jurídico, posto que não existia mais como pessoa natural. O acórdão, porém, referiu-se à anulação e não a inexistência.

Pode se afirmar com convicção a idéia da presunção relativa de titularidade de direitos reais emanada do registro do título executivo. Conclui se assim que o indivíduo que não registra não é dono e quem registra pode não ser.

 

4 A matrícula do imóvel

Com a matrícula atualizada em mãos, a qual possui validade de 30 (trinta) dias, será possível analisar com exatidão se determinado imóvel pode ser objeto de compra e venda, pois através dela é possível ter conhecimento do (a):

1) descrição do imóvel: onde está localizado, cidade, bairro, metragem, as características, quem são os confrontantes;

2) logo em seguida vêm os registros e as averbações (rol taxativo art. 167 da Lei n. 6.015/73): são atos que podem ser registrados na matrícula do imóvel como o registro da instituição de bem de família; registro das hipotecas legais, judiciais e convencionais; das convenções antenupciais; averbação das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, bem como da constituição de fideicomisso; etc

3) o atual e último proprietário do imóvel, ou seja, será possível saber se o conhecido vendedor é realmente o dono daquele imóvel, pois pode tratar-se de um mero possuidor do imóvel e não ser o legítimo dono. Caso seja imóvel usado necessário verificar na matrícula a cadeia sucessora deste imóvel.

Mister se faz relembrar que muitos negócios envolvendo imóveis são feitos através de procuradores. Necessário verificar a princípio se a procuração é verdadeira e se está formalmente em ordem. Ademais a lei exige que a procuração tenha a mesma forma do negócio a ser concluído.

Art. 657A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito. (BRASIL, 2007).

4) o estado civil do proprietário, pois se casado for imprescindível a outorga uxória ou marital, ainda que o imóvel seja exclusivo do cônjuge vendedor, exceto no regime da separação absoluta de bens.

O artigo 828 do Novo Código de Processo Civil traz a possibilidade de gravar na matrícula do imóvel possíveis execuções que o proprietário esteja já sofrendo no Poder Judiciário. Esta averbação, contudo, não inviabiliza o imóvel para a venda, porém trata-se de uma compra arriscada visto que o vendedor possui dívidas e pode estar lapidando o seu patrimônio com o fito de não pagá-las. (má-fé). (BRASIL, 2015).

4.1 Cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade

A inalienabilidade decorrente da vontade somente pode ser imposta em atos de liberalidade (testamento ou doação), ou seja, quando o testador ou doador assim determinam no testamento ou no instrumento de doação. Não se pode, portanto, estabelecer a cláusula de inalienabilidade pura e simplesmente num contrato de compra e venda ou pelo próprio proprietário, exceção feita ao bem de família previsto no Código Civil (BRASIL, 2007, art. 1711). Se o donatário, ou o herdeiro, aceita a doação ou herança com mencionadas restrições, deverá observá-la pelo período estabelecido na cláusula.

A justa causa para restrição do imóvel deve ser justa, verdadeira, já que a restrição é exceção. Seguindo o raciocínio não pode haver restrição de inalienabilidade sobre a parte indisponível (legítima) da herança, mas sim, tão somente, na parte disponível em que o autor da herança pode dispor da forma que lhe convir. A cláusula de inalienabilidade pode prever tempo determinado para duração ou ser vitalícia. Porém, não pode ultrapassar a vida do herdeiro. O óbito do herdeiro automaticamente faz desaparecer a restrição.

Se um bem é inalienável, significa dizer que também é impenhorável e incomunicável, mesmo que essas duas últimas cláusulas sejam omitidas – art. 1911, caput, do CC. (BRASIL, 2007).

Questão importante diz respeito aos frutos ou rendimentos dos bens impenhoráveis. A dúvida estaria se esses frutos podem ser alcançados pelos credores. Normalmente, os bens acessórios seguem a sorte do principal. Nesse caso, no entanto, o art. 650 do CPC, com a redação dada pela lei 11.383 de 6/12/2006, admite a penhora de frutos e rendimentos de bens impenhoráveis, sob duas condições: não existir outros passíveis de penhora e exceto se destinados à satisfação de prestação alimentícia.

Já a cláusula de incomunicabilidade, que também decorre da inalienabilidade, impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento, união estável ou união homoafetiva, independentemente do regime adotado para a união. Significa dizer, o bem integrará sempre o patrimônio particular do cônjuge/companheiro beneficiário.

O fato de um bem ser incomunicável não quer dizer que seja inalienável ou impenhorável. Apenas a inalienabilidade constitui cláusula que abrange as demais restrições. O inverso não é verdadeiro.

5 Certidões

Outra precaução a ser tomada pelo comprador será averiguar as dívidas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel, pois pode ser que já exista até mesmo uma ação de execução fiscal tramitando na justiça em face do proprietário. Se for apartamento, ou casa em condomínio, deverá o adquirente verificar a quitação de taxas condominiais, pois como são obrigações propter rem quem comprar vai assumir essas dívidas, pois estas acompanham o imóvel. Assim, tão importante e necessário verificar as dívidas do proprietário, como também as dívidas que recaem sobre o imóvel.

Reforça se então a necessidade do comprador de solicitar certidões negativas do proprietário a fim de averiguar sua situação financeira, pois ele já pode estar figurando como reclamado numa ação trabalhista ou réu em ação cível, como uma ação de divórcio, correndo se o risco de ser desfeito a venda do seu almejado imóvel para posterior penhora. A negativa do vendedor em providenciar as referidas certidões configurar-se má-fé.

 

6 Cautelas

O pagamento do imóvel deve ser em dinheiro ou se em dinheiro mais bem móvel (veículos) a maior parte deve ser pago em dinheiro, sob pena de configurar uma permuta e não um contrato de compra e venda.

O preço ainda deve ser certo, certo/determinado ou determinável, ou seja, passível de determinação por critérios já definidos – artigos 486 e 487 do Código Civil. (BRASIL, 2007). Desta forma, não se admite a compra e venda cujo preço esteja indeterminado. Ainda neste assunto o código proíbe a definição do preço somente ao arbítrio de uma das partes, como por exemplo pelo vendedor. As partes podem deixar a definição do preço ao árbitro de um terceiro (corretor de imóveis) ou avaliador.

Outra cautela de relevante importância é a necessidade de procurar com antecedência um advogado (a) para realizar o contrato de promessa de compra e venda, pois este profissional tem capacidade técnica para verificar a situação e peculiaridades de cada caso concreto, bem como possui conhecimento das cláusulas que devem constar no respectivo contrato, como por exemplo, uma cláusula referindo se ao instituto da retrovenda, se necessário. Segue a definição que consta definida na Lei n. 10.406/02:

Art. 505o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. (BRASIL, 2002).

Desta forma, o advogado estuda a estrutura que deve conter um bom contrato, analisa toda documentação necessária para realização do contrato e fechamento do negócio, visando sempre minimizar ou até mesmo evitar os riscos provenientes de um negócio jurídico.

Continuando na discussão das cautelas, merece atenção a verificação na matrícula do imóvel de registro de penhora do imóvel, de registro de distribuição de uma execução, ou a existência de cláusula resolúvel. Essas cláusulas restringem a venda.

Frise-se que a ausência de registro da penhora não afasta automaticamente a ausência de fraude, sendo possível provar a má-fé por outros meios, como por exemplo, se na análise do caso concreto verificar que não houve cautela do adquirente em providenciar certidões do alienante na comarca de seu domicílio e no local do imóvel.

Saliento, em síntese, a importância diante de uma compra e venda de se conhecer a solvência do vendedor, pois se está pendente processo de execução contra ele, prestes está de ser declarada sua insolvência. Se o imóvel que ele está a vender for o único imóvel que possui, considerado pela lei como bem de família, a venda pode ainda ser desfeita, desde que verificada má-fé do vendedor com intuito de causar fraude contra seus credores ou fraude à execução

O adquirente deve providenciar todas as certidões referentes à pessoa do vendedor na comarca onde este reside e no local do imóvel caso sejam locais diferentes. Se o adquirente demonstrar que estava de boa fé, que tomou todas as providências necessárias, que as certidões eram negativas, então não perderá o imóvel, pois ausente o requisito do consilium fraudis. (AgRg no Agravo de Instrumento n. 929.630 – SP 2007/0174549-8).

7 Casos especiais de compra e venda

Seguem abaixo os casos especiais de compra e venda de imóvel que merecem especial atenção:

O falido como vendedor de imóvel. Neste caso o juiz precisa autorizar a venda do imóvel, e o dinheiro obtido na venda reverterá para a massa falida e não para o falido, já que este perde a administração dos bens. (GARCIA, 2017).

Outra hipótese é a venda realizada por incapaz. A lei exige que ele deve estar assistido ou representado por uma terceira pessoa para realizar o negócio jurídico, capaz de auxiliá-lo a detectar potencias riscos de uma transação. Essa venda também precisa ser autorizada pelo juiz de direito, que vai verificar o benefício do negócio para o incapaz. (GARCIA, 2017). Autorizada a venda o dinheiro vai integrar o patrimônio do incapaz.

Mais uma venda que merece ser mencionada é a venda de bem imóvel de ascendente para descendente, para a qual deve ter concordância dos demais descendentes, caso houver e do cônjuge (exceto no regime da separação total de bens), sob pena de anulação desta venda pelo descendente (s) que não foi consultado ou se consultado não concordou com a venda. O discordante então tem 02 (dois) anos para pedir a anulação, caso possua interesse. Depois de 02 (dois) anos da conclusão do negócio a venda então se tornará plenamente válida. (GARCIA, 2017).

No artigo 497 inciso I, do Código Civil (BRASIL, 2002), é elencada a hipótese do tutor, o qual não pode comprar os bens do tutelado, pois ele gere os bens deste último. O tutor na condição de comprador poderia conflitar com os interesses do tutelado como querer a venda por um preço mais baixo que o valor realmente aceito, ou mesmo estando o preço adequado, o bem objeto do negócio poderá fazer falta para o sustento do tutelado, pois rendia dinheiro de locação. (BRASIL, 2002).

Mais uma situação é o proprietário de imóvel que faleceu e ainda consta pendente inventário. Neste caso não pode ser realizada a venda deste imóvel, enquanto não for finalizado o inventário com o devido formal de partilha. Somente com o formal de partilha e seu registro no cartório de Registro de Imóveis é que se sabe o atual proprietário ou coproprietários.

A venda de imóvel pode ocorrer antes da finalização do inventário somente quando autorizada pelo Juiz de direito, como por exemplo, na hipótese de ser necessária a venda para quitação dos impostos pertinentes, como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

Outra restrição mencionada no inciso III do art. 497 diz respeito ao Juiz de direito, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, que não podem comprar os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade, pois poderão exercer influência no valor do imóvel em troca de uma decisão favorável, por exemplo. (BRASIL, 2002). Lembrando que não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta.

7.1 Vendedor empresário

Passamos a atenção para a figura do vendedor empresário. Comprar imóveis de empresário é uma situação arriscada, quando ele estiver sujeito à falência. Mesmo que no momento da aquisição nada seja apontado nas certidões, o adquirente corre o risco de o negócio não dar certo.

Explicando melhor o caso ilustrado acima, caso venha o empresário a falir algum tempo depois, a venda será judicialmente desconsiderada e o imóvel, como patrimônio do falido, integrará a massa falida. Isso ocorre devido um lapso de tempo chamado “período suspeito” ou “termo legal da falência”, contado retroativamente da data da decretação da falência. Essa data é determinada pelo primeiro protesto em face do empresário, retroagindo até 90 (noventa) dias a partir dessa data (Lei 11.101/2005, art. 99, II).

Percebe se que é um risco a aquisição de imóvel de empresário mesmo que certidões forem providenciadas e nada apontar, visto que se o empresário for protestado no período suspeito, ainda que seguinte à aquisição, que se da pelo registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, o imóvel integrará a massa falida em razão do mencionado termo legal da falência. (SCAVONE JUNIOR, 2015).

Assim, trata-se de um risco o negócio jurídico realizado com um vendedor de imóveis quando este for também um empresário, ou sócio de empresa, pois ele pode ocultar sua condição de empresário. Ou mesmo se não ocultar, poderá ter protesto (s) nos noventa dias seguintes ao negócio.

8 Ação Pauliana

 

A ação pauliana, ou ação revocatória, que consiste numa ação pessoal movida por credores com intenção de anular negócio jurídico feito por devedores insolventes com bens que seriam usados para pagamento da dívida numa existente ação de execução, será procedente quando presentes um ou mais dos seguintes indícios:

  • Insolvência evidente: certidões positivas de protestos, execuções. O adquirente que estiver ciente destas certidões e mesmo assim insistir na compra poderá ser considerado comprador (terceiro) de má-fé.
  • Os bens alienados continuam na posse do devedor, ou seja, vendedor e comprador simulam uma compra e venda para que o imóvel não responda pela dívida. O código civil reza que o negocio jurídico simulado é nulo, o que pode gerar sérios transtornos para o adquirente.
  • Vendedor que deve na praça e o adquirente são parentes.
  • Preço da venda for vil. Significa que o preço do imóvel é muito inferior ao seu valor de mercado. Se o preço fosse vendido pelo valor de mercado não haveria problemas para os credores, isso se o dinheiro, que substituiu o imóvel, permanecer com o devedor, o que normalmente não ocorre.

9 Aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras: cautelas e providências

Lembremos agora da compra de imóveis em construção. Segue alguns cuidados jurídicos visando uma regular compra deste tipo de imóveis, tais como:

  1. A verificação da experiência e idoneidade da incorporadora. Muitos problemas poderiam ter sido evitados mediante uma simples extração de certidões, ou uma pesquisa nos sites dos tribunais. Visitar outros imóveis já construídos pelo vendedor é uma boa recomendação. Uma verificação no órgão de proteção do consumidor, bem como a extração de certidões que apontem a quantidade e o tipo de ações em face dessa construtora é um bom indicativo. O intuito é conhecer de quem se está comprando. Ex: a construtora pode estar respondendo a diversas ações na Justiça sobre qualidade dos imóveis que constrói.
  2. Evitar assinar o contrato sem ler. Outra dica é evitar assinar o contrato de compra e venda (ou qualquer outro documento) direto no stand de vendas, sem anterior consulta de um advogado especializado no ramo imobiliário. Frisa-se a importância da necessidade de verificar se todas as cláusulas estão de acordo com o acordado entre as partes.
  3. Medir a obra. Dependendo do estágio da obra, um bom cuidado é medir o imóvel porque é mais comum do que se pensa a planta apresentar uma medida e o imóvel apresentar outra.
  4. d) Conferir a forma de reajuste das parcelas. Alguns índices internos de reajuste (como o CUB, SINDUSCON, ICC/FGV entre outros) possuem uma alta no mês de reajuste dos salários dos empregados da construção civil que não podem ser repassados ao comprador do imóvel. Mesmo quando se tratar de outros índices (como o INCC) muitas vezes o reajuste é feito ilegalmente, como por exemplo, no caso de reajuste mensal em contratos menores de 36 meses (art. 46 da Lei 10.931/04).
  5. e) Somar o total a ser pago. Analisar somente o valor da parcela é uma ingenuidade financeira muito comum. Verifique sempre o total a ser gasto e fique atento com a ilegalidade da aplicação da tabela Price, que muitas vezes é utilizada para as parcelas após a entrega das chaves aumentando extraordinariamente o valor do imóvel. Por este fato, procure pagar a maior parte durante a construção da obra.
  6. f) Verificar se existem “acessórios”. É importante também analisar se o valor do imóvel no contrato corresponde ao imóvel completo. Existem contratos em que o piso, alguns equipamentos, elevadores etc., são cobrados à parte e não constam do memorial descritivo. Pergunte ao corretor sobre estes detalhes para não ter que pagar a mais por estes “acessórios” tão importantes. (FREITAS, 2016).
  7. g) prazos de início e entrega da obra deverão estar explicitados, assim como a multa por atraso na entrega. Se a construtora não respeitar o prazo ou não iniciar a construção na data prevista, havendo a previsão dessas datas, o comprador poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento e/ou exigir perdas e danos.
  8. h) Observar a possibilidade de transferência para terceiros dos direitos e obrigações do contrato e o eventual valor cobrado para tanto.

Cada contrato de compra e venda é um contrato diferente, que envolve negociações diferentes, devendo evitar contratos com modelo padrão. Existem várias situações: contratos em que o vendedor promete deixar mobília no imóvel, ou que promete ter determinada decoração ou determinado layout, tempo para início e término da execução de eventual obra, prazo para entrega do imóvel, dentre outras situações e particularidades que são negociadas e prometidas. Nestes casos deve haver menção expressa no contrato.

Assim, tudo o que for oferecido, informado em eventuais materiais publicitários ou prometido pelas partes deve constar por escrito no contrato, caso contrário ficará prejudicada a cobrança da execução de algo que não conste no contrato e que seja de difícil comprovação.

[...]

Cuide para que conste assinatura de duas testemunhas, preferencialmente uma de cada parte (vendedor e comprador) no contrato bem como que este seja registrado e averbado no Ofício de Registro de Imóveis após a assinatura. (LAGE, 2016).

Além da multa por atraso na entrega do imóvel e das chaves, deve constar no contrato multa por atraso no pagamento e por desistência na compra e venda. Cuidado com as cláusulas abusivas, como, por exemplo, permissão de atraso por mais de seis meses na entrega, ou multas por desistência com retenção do valor já pago em mais de 30%. (LAGE, 2016). Relembrando que a multa por atraso no pagamento das parcelas não poderá exceder a 2%. A cláusula penal compensatória prevista para o total inadimplemento não pode ser muito gravosa para o cliente.

A autora destaca ainda sobre a importância de realizar um check-list, incluindo itens como: verificar se constam todas as informações sobre eventuais áreas privativas, medidas e existência de vagas de garagem. Se a vaga de garagem incorpora ou não o imóvel. Tudo isso deve estar de forma expressa e clara no contrato.

Mister conferir se a incorporação está regular com toda a documentação do empreendimento, tais como: certidões negativas de débitos tributários e previdenciários, minuta da futura convenção de condomínio, aprovação do projeto de construção do empreendimento pelas autoridades competentes, memorial descritivo das especificações da obra, dentre outros, perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, conforme número de registro informado no contrato.

Em caso de realização de financiamento, verifique se consta cláusula de devolução do valor já pago em caso de não aprovação do mesmo e ainda eventuais taxas de juros, sistema de amortização, prazos, documentação exigida, dentre outras necessárias e acordadas. (LAGE, 2016).

10 Lei nº. 13.097/15: objetivo e princípio

Na louvável tentativa de trazer maior segurança jurídica às relações imobiliárias, reduzindo drasticamente a assimetria e dispersão das informações relativas aos imóveis e partes envolvidas numa negociação (proprietários, notadamente) e, ainda, encampando o “princípio da concentração de todos os dados nas matrículas dos imóveis” junto aos Cartórios de Registro de Imóveis, a Medida Provisória nº. 656/2014 foi convertida na Lei nº. 13.097/15 apelidada de Lei da Concentração. (ANTUNES, 2016).

O almejado é que nos seus mandamentos atinentes à concentração de todas as informações relativas ao imóvel e ao vendedor na matrícula de imóveis permita a reunião de fontes fidedignas de informação sobre a sua real condição jurídica, evitando-se negócios nulos ou anuláveis. (ANTUNES, 2016).

Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes. (MANTEGA et al. 2014 apud ANTUNES, 2016).

Com a vigência da atual Lei, o que se espera é que uma maior concentração de inúmeras informações relativas ao imóvel e/ou ao seu proprietário (por exemplo, ações que possam reduzir o proprietário à insolvência), realmente aconteça, averbando-as na própria matrícula do bem, o que fatalmente assegurará, em grande parte, as futuras transações. As informações mais importantes neste sentido foram introduzidas no art. 54, que determina:

Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil; III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil. (BRASIL, 2015a).

No parágrafo único do art. 54, determina que não poderão ser opostas, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis. Ressalva, contudo, o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel, a exemplo do usucapião. (SCAVONE JUNIOR, 2015a).

Do mesmo modo, quanto aos créditos fiscais não há dispensa de análise das certidões fiscais, podendo acontecer, por exemplo, uma fraude em decorrência de alienação de bem a partir de sua inscrição na dívida ativa (vide, por exemplo, o que determina o art. 59 da Lei nº 13.097/2015. (ANTUNES, 2016).

Desta forma, a par do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 estabelecer a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários sem que haja qualquer constrição ou gravame na matrícula, esta presunção, porém, como já decorria do sistema consolidado na Súmula 375 do STJ, é relativa. Caso não haja registro, não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução.

Não havendo registro de qualquer pendência, a conclusão, aliás, é que o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere para o credor ou prejudicado. Isto significa que se presume, de forma relativa, a higidez da transferência, modificação ou extinção do direito sobre o imóvel quando não houver registro ou averbação do gravame ou constrição, mas não significa que não tenha havido fraude contra credores ou fraude à execução.

Desta forma, se não houver registro ou averbação de gravame, a eventual fraude será objeto de verificação fática, caso a caso, pela demonstração, pelo credor ou pelo prejudicado, da má-fé do adquirente.

11 Conclusão

Fica evidente a importância da publicação da Lei nº. 13.097/2015 a fim de dar mais agilidade e segurança aos negócios imobiliários. Quanto ao bom intuito da lei ninguém duvida, porém permanece o dever de cautela e prudência, traçados neste artigo de forma detalhada. Buscar a reputação do vendedor/comprador e de eventuais corretores e intermediadores, também é fator primordial no processo da compra. Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios.

Conhecer as fraudes que podem ocorrer, os gravames que possa existir e tomando os cuidados necessários dentro do que é solicitado ao homem médio prejuízos financeiros e moral podem ser evitados.


Referências

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SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015b.

[1] Advogada há 8 anos. Formada em Direito e Pós-graduada em Direito Empresarial e Tributário na Unitoledo de Araçatuba/SP. Possui cursos na ESA/DF na área de Família e Sucessões. Email: ana.garcia.oabdf@gmail.com