1. O que é a Taxa de Evolução de Obra?
A denominada “ Taxa de evolução da Obra” na verdade é composta pelos juros cobrados pelos Bancos das Construtoras. São decorrentes do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar o empreendimento, e com o tempo, indevidamente, repassa ao comprador de boa-fé.

2. A cobrança da Taxa de Evolução de Obra é legal?
Consideramos ilegal e abusiva a cobrança da taxa de evolução de obra, antes e após a entrega das chaves, basicamente pelas seguintes razões:
• Comumente no momento da compra o consumidor não é informado sobre a a cobrança da referida taxa pelos corretores. E acaba fechando negócio sem ter acesso a todas as informações do produto. Tal prática contraria o artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor. O consumidor somente fica sabendo da cobrança, quando assina o Contrato com o agente financeiro (Caixa).
• O contrato de compra e venda não prevê a cobrança da referida taxa. O que, comumente, o contrato de compra e venda possui é uma cláusula genérica e mal redigida que prevê a correção do valor das prestações pelo INCC. Entendemos que essa cláusula é abusiva pois não é redigida de forma clara conforme manda artigo 6ª, VII do Código de Defesa do Consumidores.
• A cláusula contratual que prevê que a correção do valor das prestações será pelo INCC ( Índice Nacional de Custo da Construção ), também contraria o artigo 51, V, § 1º e 39, V ambos do Código de Defesa do Consumidor, pois em coloca o consumidor desvantangem excessiva. Explicamos: O INCC( Índice Nacional de Custo da Construção ) é um índice variável, calculado mês a mês, ou seja, no momento da contratação o consumidor não sabe ao certo, o exato valor das obrigações que está assumindo. Nesse sentido, os consumidores podem observar que os valores previstos na planilha de evolução do contrata fornecido pela Caixa nunca conferem com os valores efetivamente cobrados e pagos.
• Por fim os valores pagos à título de “ juros de Obra” não são amortizados no valor da dívida contraída pelo consumidor. O que também contraria os artigos citados no item anterior.

3. Onde Reclamar?
Você já deve estar se perguntando: Se a taxa de evolução de obra é abusiva como faço para cancelar a cobrança? Bom primeiramente recomendamos que o consumidor registre uma reclamação junto a Construtora, preferencialmente, por e-mail, pedindo a suspensão da cobrança, e se for o caso, a devolução dos valores já pagos. Lembrando que neste caso a devolução dos valores deve ser em dobro. Se não tiver êxito deve procurar um advogado e ingressar na justiça, pois de acordo com a leis brasileiras, somente o juiz pode declarar nula uma cláusula contratual e determinar a devolução do valores pagos, por isso nestes casos não recomendamos o Procon. O Procon apenas analisa se a taxa está prevista no contrato, não pode analisar se é legal ou não.

4. A ação deve ser proposta contra o agente financeiro (caixa ou outra instituição financeira) ou a Construtora?
Os processos devem ser movidos contra a construtora, pois a Caixa apenas envia a cobrança. O Beneficiário do crédito é a construtora.
Atualização: Se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra é requerida em razão do atraso na entrega das chaves o processo deve ser movido contra a construtora. Se o que se busca na ação é a declaração de nulidade da cobrança, podemos demandar contra o agente financeiro e a construtora. (P. S) atualizado em 26.07.2016)
O que a justiça têm decidido sobre a cobrança da taxa de evolução de obra?
Infelizmente os consumidores somente tem ingressado na justiça quando as construtoras atrasam a entrega das chaves. Nestes casos o Judiciário, aqui em Minas, em sua maioria, tem decidido pela suspensão imediata da cobrança, e ao final, do processo, determinam a devolução dos valores pagos após a data prevista para entrega do imóvel. Todavia o Superior Tribunal de Justiça, decidiu pela impossibilidade das construtoras cobrarem juros na fase de construção da obra.

5.Conclusão
Defendemos abusividade da cobrança da taxa de evolução de obra, antes e após a entrega das chaves, ainda que contratada, pelos motivos citados acima. Se você ainda tem dúvidas procure um advogado e peça análise do seu contrato. Um bom profissional saberá lhe indicar quais as providências a serem tomadas.

Dr. Flavio Nierere
Advogado especialista em Direito Imobiliário e Administrador
Fundado em 2008, o Guimaraes & Silva Advogados Associados construiu, ao longo desses anos, uma história de solidez, credibilidade e excelência na prestação de serviços jurídicos.
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