A vida em condomínio edilício nunca foi fácil, haja vista sempre existir um ou outro morador que não cumpre com seus direitos e deveres, concorda? Com intuito de facilitar o entendimento sobre a matéria, falaremos um pouco hoje sobre os direitos e deveres dos condôminos.

Os direitos dos condôminos, estão previstos no art. 1.335 do Código Civil, o qual preleciona:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

O primeiro direito, previsto no inciso I, trata-se sobre usar, gozar e dispor da coisa (imóvel). Esses mesmos direitos estão previstos também lá no art. 1.228 quando falamos sobre o direito de propriedade, salvo o direito de reaver, que é exclusivamente do proprietário.

Usar e gozar do imóvel são faculdades que estão diretamente ligadas com a autonomia do proprietário sobre o bem, desde que, respeite as normas do direito de vizinhança (saúde, segurança e sossego).

Seguindo, no que tange à segunda parte do inciso, quando se trata da disposição da unidade autônoma, significa dizer que o proprietário/condômino poderá alienar livremente seu apartamento sem ter de prestar informações ao condomínio, muito menos, dar preferência aos demais condôminos.

Porém, a única vedação no que tange à faculdade de dispor, trata-se da venda de garagem, caso ela seja acessória (art. 1.339§ 1ºCC).

Ademais, o segundo inciso objetiva criar um certo equilíbrio entre os condôminos, fazendo com que todos possam aproveitar das áreas consideradas comuns, utilizando a área conforme sua destinação. Ou seja, cada área do prédio possui uma destinação, uma finalidade. Os moradores têm o direito de usufruírem destas áreas de maneira igual, mas sempre respeitando. Área de lazer é para o lazer, realização de festas. O cinema é destinado aos filmes. A lei proíbe que seja feita por exemplo, uma festa dentro da sala de cinema, pois está não é a destinação daquela área denominada comum.

Existem terceiros (pessoas estranhas ao prédio-não moradores) que ocupam uma área comum, sem qualquer permissão, o que devo fazer?

Neste caso, cabe exclusivamente ao condomínio ingressar com as conhecidas ações possessórias, visando sempre manter a integralidade do prédio. Ou seja, você proprietário possui o direito de usar da área comum de maneira razoável, sem privar que um condômino também possa exercer seu direito de uso.

Por fim, o terceiro e último inciso que trata sobre os direitos dos condôminos, ensina que cada um possui o direito de voto nas deliberações da assembleia geral, desde que esteja quite com o condomínio.

Pessoal, estar quite com o condomínio é estar adimplente, sem nenhuma parcela de taxas condominiais atrasadas, sem que esteja pendente o pagamento de multas. Estar quite é sinônimo de estar adimplente!

E os locatários, possuem o direito ao voto?

O possuidor está privado de exercer o direito de voto nas assembleias condominiais, mesmo no que concerce às despesas ordinárias, exceto a pessoa do promissário comprador e cessionários de direitos relativos a unidade autônoma, conforme permissivo do § 2º do art. 1.334 do Código Civil. De qualquer forma, qualquer possuidor poderá participar da assembleia na qualidade de procurador do condomínio. (CHAVES, Cristiano, Manual de Direito Civil, 2020).

 É importante exercer meu direito de voto nessas assembleias?

DEMAIS! Muito importante, pois, de certa forma, a depender dos temas a serem discutidos nas assembleias, o seu voto (a favor ou contra), define o futuro do prédio (condomínio).

Bom, sobre os deveres dos condôminos, custa lembrar que estão previstos no art. 1.336 do Código Civil, colacionando:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes

Dentre entres quatro incisos, é fundamental que entendamos que o inciso I trata de IMPOSIÇÃO. Por outra via, os demais incisos tratam de VEDAÇÕES, vejamos.

Classificadas como obrigações propter rem (vinculada à coisa), as despesas condominiais devem ser arcadas por todos os condôminos, na medida de suas frações ideais. Se todas as unidades possuem a mesma metrificação (m²), logo as despesas devem ser divididas entre todos sob um valor único. Caso os apartamentos possuam áreas distintas, haverá diferença no valor a ser contribuído. Vale destacar que, nada impede que na convenção esteja estipulado valor fixo, o que de fato deverá valer.

 E se o imóvel estiver alugado, quem paga essas despesas?

Mesmo que exista no contrato de locação, cláusula expressa de que o locatário arcará com as despesas condominiais, é obrigação do proprietário efetuar com o pagamento destas despesas.

A doutrina condominial, classifica duas espécies de despesas, as despesas de ordinárias ou de custeio e as despesas extraordinárias.

As despesas ordinárias decorrem de orçamento aprovado pela assembleia anual e que deverão ser cumpridas fielmente pelo síndico.

Não obstante, as despesas extraordinárias são aquelas que não foram previstas no orçamento do condomínio, como por exemplo inovações introduzidas no prédio e despesas judiciais.

Prosseguindo, o inciso II do referido artigo trata sobre a não realização de obras que comprometam a segurança do edifício. Vale dizer que este disposto está completamente ligado ao direito de vizinhança, o qual veda a existência de qualquer obra que venha a comprometer a segurança dos demais condôminos.

Continuando, o inciso III proíbe que os condôminos façam qualquer alteração na forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas ao prédio.

Esta vedação também está ligada com o direito de vizinhança, no que tange à questão da segurança dos condôminos. Eventual alteração poderia de certa forma, comprometer a segurança dos moradores.

Trata-se de regra absoluta?

Não! Pois sabemos que existem as obras de inovação e de conservação de fachada.

As obras na fachada com o intuito de conversar (ex. pintura, reboco, etc) demandam para sua alteração, o quórum da maioria dos condôminos (art. 1.341IICC). Inobstante, a alteração da fachada para fins de embelezamento (colocar mármore), requer 2/3 de votos dos condôminos em assembleia.

Por fim e não menos importante, baseado no princípio da boa-fé e, evitando que exista o abuso de direito, o inciso IV dispõe ser dever dos moradores utilizarem o imóvel conforme sua destinação, sem prejudicar os direitos de vizinhança (saúde, segurança e sossego) dos outros condôminos.

Desta feita, estes são os direitos e deveres que os condôminos devem respeitar durante a convivência em condomínio.