O corretor de imóveis que trabalho em grandes construtoras não é considerado corretor de imóveis e não precisa do CRECI para trabalhar, enquadrando-se como empregado.

 

A discussão a respeito da exigência ou não do CRECI para as grandes construtoras se iniciou após a Construtora Tenda haver sido autuada e multada. É de grande importância tendo em vista que a grande maioria não possui o CRECI e sofrem diariamente com a fiscalização do órgão.

A decisão que isentou as construtoras e funcionários do CRECI para a venda de seus imóveis foi proferida no processo nº 38718-75.2012.4.01.3300 pela desembargadora relatora Ângela Catão, do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, dando fim às centenas de multas impostas a vendedores destas empresas, na grande maioria contratados sem o CRECI. O entendimento assentado pela desembargadora foi fundamentado no objeto social principal da empresa, conforme segue:

“Assim entendido, a parte autora não se constitui intermediária da compra, venda e administração de imóveis de terceiros, e nem seus funcionários. Ou seja, mesmo que estes funcionários façam a divulgação da venda de imóveis da empresa/construtora a que estão vinculados, não podem ser enquadrados como corretores, pois a exposição de imóveis próprios da empresa, não se confunde com a mediação dos interesses do vendedor e do comprador de imóveis de terceiros inerente aos serviços de corretagem imobiliária.”

Desta forma, os corretores trabalhadores de grandes construtoras cujo fim social seja somente construção de imóveis e não vendas, podem se dirigir ao Poder Judiciário para receberem a devolução do que pagaram como multa ao órgão do CRECI.

Todavia, haverá grande discussão quanto à espécie de vínculo que o corretor possui com a empresa. Na grande maioria das demandas a alegação é de autonomia do corretor frente à empresa, hipótese na qual não terá direito à devolução. Desta forma, é producente o reconhecimento judicial anterior da condição de empregado da construtora.

Sem embargo, a realidade das construtoras não se coaduna com a existência de vendedores autônomos em suas dependências, sendo que a grande maioria atua para o benefício exclusivo da construtora.

As grandes construtoras são estruturadas para a venda de seus imóveis através de setores específicos com de lojas físicas, na qual trabalham com gerentes e equipe treinada e exclusiva para as vendas, com sistema informatizado próprio e específico, além de coordenadores, gestores, equipe de marketing etc, voltados para as vendas, não sendo justo entender-se que “apenas constroem” e não atuam na intermediação da venda dos seus imóveis.

Se o objeto social das grandes construtoras é a construção de imóveis próprios, é a venda dos mesmos que gerará o seu lucro, por óbvio que a delegação da tarefa de venda de seus imóveis não seria realizada a terceiros sem um mínimo de fiscalização e controle.  

Os trabalhadores destas empresas se inserem totalmente na estrutura organizacional, podendo ser considerados empregados. O simples fato de haver trabalhadores nas dependências da empresa realizando vendas de seus imóveis já pressupõe uma intervenção, direcionamento e gestão para as vendas. Se disponibiliza lojas, materiais, computadores etc, é porque a empresa pretende ter controle do que ocorre, mormente quando há um gerente presente.

Como afirmou a desembargadora, esta atividade de vendas desenvolvida nas lojas das grandes construtoras não pode ser considerada como de corretagem, pois há uma dependência do vendedor para com a empresa, a atuação seria no interesse exclusivo da empresa e não uma mediação isenta.

A natureza da atividade de corretagem não se coaduna com qualquer tipo de restrição à sua autonomia negocial. O conceito extrai-se da Lei Civil, conforme segue:

 

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda, um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.”

 

Segundo a doutrina: A corretagem é a atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar, ou praticar para outrem algum ato; é a intermediação, em senso largo, assalariada, nas negociações de caráter civil ou mercantil, mas, de ordinário, importa comercialidade dos atos de corretagem, pela natureza dos negócios jurídicos visados[1]. Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de certo negócio. A conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente[2].

O corretor não pode ter vínculo com qualquer das partes, deve ser imparcial, equidistante, não representa qualquer delas ou oferece vantagem a uma em detrimento da outra, sendo o correto dizer que apenas intermedeia o negócio, aproxima as partes, por isto tem autonomia na sua atuação.

Se o corretor se insere totalmente na estrutura e dinâmica organizacional da empresa, com participação diária dos atendimentos, loguim no sistema quando ingressa e vai embora, acompanhamento gerencial, poderá ter reconhecido o vínculo empregatício pela subordinação estrutural.

O Tribunal Superior do Trabalho no Recurso Ordinário n. 00326-2007-076-03-00-4, decidiu pela existência da subordinação estrutural como suficiente para a caracterização da subordinação exigida para o reconhecimento vínculo empregatício.

Segundo o voto do relator Ministro Maurício Godinho Delgado: “(...) A subordinação, elemento cardeal da relação de emprego, pode se manifestar em qualquer das seguintes dimensões: a clássica, por meio da intensidade de ordens do tomador de serviços sobre a pessoa física que os presta; a objetiva, pela correspondência dos serviços deste perseguidos pelo tomador (harmonização do trabalho do obreiro aos fins do empreendimento); a estrutural, mediante a integração do trabalhador à dinâmica organizativa e operacional do tomador de serviços, incorporando e se submetendo à sua cultura corporativa dominante. Atendida qualquer destas dimensões da subordinação, configura-se este elemento individuado pela ordem jurídica trabalhista”.

Portanto, justa e correta a isenção do pagamento de taxa e inscrição no órgão do CRECI desta categoria de trabalhadores de grandes construtoras, já que se tratam de empregados e não corretores de imóveis propriamente ditos.

 

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[1] MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XLIII. Direito das Obrigações: Mandato. Gestão de negócios alheios sem outorga. Mediação. Comissão. Corretagem. Editor Borsoi: Rio de Janeiro, 1963, pg. 332.

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. Atlas: São Paulo, 2005, pg. 576.