novo Código de Processo Civil, em vigor desde 18 de março de 2016, trouxe para os condomínios edilícios uma nova possibilidade no momento da realização das cobranças das contribuições ordinárias e extraordinárias aprovadas, convenções e assembleias gerais. Contudo, ainda são várias as dúvidas que pairam sobre as novas determinações legais, dificultando a prática do dispositivo e, em consequência, atrasando as medidas para recuperação dos créditos.

Dentre as principais mudanças trazidas pela nova lei está a alteração no procedimento processual para a recuperação dos créditos condominiais. O antigo Código determinava que para a cobrança dos valores em aberto era necessário a proposição de uma ação de conhecimento, para que através dela ficasse constatado a existência do débito para só então se exigir o pagamento, pagamento este que deveria ser feito em 15 dias, para só então possibilitar a execução da dívida.

Com o advento da nova lei o procedimento foi modificado possibilitando a execução imediata da dívida, com o pagamento em no máximo 3 dias após citação, através deste procedimento, as dividas condominiais passam a ter força de título executivo extrajudicial, com uma presunção de exigibilidade, certeza e liquidez. Contudo, apesar de trazer esta nova possibilidade é imprescindível fazermos algumas observações sobre a aplicação da nova lei.

O primeiro ponto a ser trazido é que a nova lei não proíbe que aqueles que assim prefiram optem pelo procedimento anterior, assim ela não exclui e sim acrescenta novas possibilidades. Desta forma, se por motivo de necessidade ou preferência o condomínio quiser continuar a fazer suas cobranças através do processo de conhecimento, o poderá!

Como dito acima, o CPC/2015 incluiu no rol de títulos executivos extrajudiciais – ou seja, aqueles que podem ser judicialmente discutidos por meio de Ação de Execução – dentre outros, os créditos, documentalmente comprovados, de aluguel de imóvel e seus encargos acessórios, taxas e despesas de condomínio, vejamos:

Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

As vantagens do novo dispositivo são claras, principalmente no que diz respeito a celeridade processual, contudo, levando em conta o texto legal trazido acima, é preciso discutir alguns pontos que merecem destaque e mais amadurecimento por parte dos Magistrados, senão vejamos:

O primeiro deles, é o fato de o legislador ter sido especifico na hora de determinar que apenas os créditos de condomínios edilícios terão força de título executivo extrajudicial, o que nos leva, em um primeiro momento acreditar que apenas os prédios poderão se beneficiar desta lei, estando excluído os condomínios de casas, por exemplo.

É bem verdade que o IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), ampliou o significado de condomínios edilícios de forma a agregar todas as formas de condomínios residenciais e ou comercias, contudo, tal interpretação é uma orientação, não tendo força de lei e deixando nas mãos dos magistrados a definição do conceito.

Assim, acredito que uma interpretação tão restrita traria danos a outros tipos de condomínios residências e/ ou comercias, que da mesma forma que os edilícios enfrentam problemas com inadimplência e a longa duração dos processos. Desta forma, entendo que a interpretação do dispositivo legal deva ser feita de forma ampla, com o objetivo de abarcar todos os cenários concretos existente em nossa sociedade de fato.

Outro ponto que deve ser trazido, é o fato de que em processos de execução é impossível que as parcelas vincendas sejam acrescidas ao débito a ser executado. O conceito de título executivo é uma dívida que representa uma ordem líquida, certa e exigível de pagamento, assim, em regra ao se manejar um processo de execução de título executivo judicial o valor a ser cobrado, na verdade, executado, é apenas aquele vencido até a data da propositura da ação. A partir desta premissa cada novo débito levaria a um novo processo, ainda que tenha sido constituída durante o período em que se julgava a execução.

Apesar de alguns pontos que merecem amadurecimento é inegável as vantagens que o Novo Código de Processo Civil trouxe para o âmbito dos condomínios. Então, passaremos a analisar as novas alterações e o que elas significam na prática.

O primeiro ponto, como já dito acima é o fato da nova lei ter alterado o procedimento processual para recuperação de crédito, de forma que não é mais necessário a propositura da ação de conhecimento, sendo a dívida presumida como certa, liquida e exigível.

Assim, logo após o primeiro mês de inadimplência surge para o condomínio a possibilidade de reaver o valor através da execução judicial. Para tanto é necessário se atentar para algumas exigências processuais.

A primeira delas é que a contribuição ordinária ou extraordinária tenha sido aprovada em convenção coletiva ou em assembleia geral, assim, é necessário juntar ao processo a cópia do documento que aprovou a cobrança que está sendo executada com a data de vencimento da obrigação.

É indispensável ainda que seja apresentada a convenção coletiva do condomínio, comprovando sua situação regular, com inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ). Deve-se juntar também o boleto condominial, documentos que comprovem as despesas e a ata de eleição do síndico.

Além disso é necessário juntar o demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos).

Neste ponto, é importante ressaltar que a multa por descumprimento não pode exceder 2%, porém os juros de mora são aqueles definidos na convenção coletiva, caso a mesma não traga informações sobre isso, deverá ser aplicado juros de 1% ao mês.

Por fim, é preciso que se junte a certidão de comprovação de propriedade, vez que os débitos condominiais são de obrigação do proprietário, não podendo tal ação ser proposta em face de um inquilino, por exemplo.

Os documentos acima relatados são indispensáveis na ação de execução, pois como os débitos condominiais se tornaram títulos executivos, não mais se discute sua existência e exigência, devendo o exequente comprova-lo cabalmente, sob pena de arquivamento do processo.

Destarte, caso o condomínio não possua alguma das documentações acima relacionadas não poderá ingressar com a ação de execução, tendo que optar pelo processo de conhecimento, através do qual poderá construir as provas que ao final da ação serão capazes de comprovar a existência da dívida e a sua exigibilidade.

Não restam dúvidas das novas possibilidade e vantagens trazidas pelo NCPC, contudo, cabe ao condomínio analisar o caso em concreto antes de optar pelo procedimento.

Paula Dantas Rêgo – OAB/BA 41.418

(71) 99122-2688; (71) 3012-4411

Advogada, sócia do Escritório Castro, Hersen e Rêgo Advogado