Após a decisão polêmica do STJ muitas são as dúvidas quanto à questão que envolve as proibições do uso das áreas comuns por inadimplentes, visto que, na redação da Convenção e Regimento Interno há essa proibição de forma categórica. Então o que fazer?

Muito tem se discutido sobre a legalidade e possibilidade da realização de assembleias virtuais, tema esse que merece algumas breves reflexões.

É possível, no entanto, que se questione a credibilidade das deliberações online e a segurança das informações. Observe-se, por outro lado, que o próprio Poder Judiciário já dispõe de sistemas de processos judiciais integralmente digitais, utilizando, para tanto, ferramentas que garantem a segurança e credibilidade dos dados emitidos, mediante utilização de certificado digital, cadastro de usuário mediante login e senha, etc.

Essas questões, portanto, não devem constituir barreiras à implantação de assembleias virtuais, mormente diante do estágio de desenvolvimento da informática e tecnologia.

Quanto ao aspecto jurídico, a legislação brasileira não prevê expressamente a realização de assembleias por meio virtual. Isso, contudo, tampouco deve constituir obstáculo legal.

Segundo o Dr. Anderson Machado especialista em condomínios e diretor da Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliário, a primeira reflexão que se faz é sobre a própria assembleia, posto que o artigo 1.350, do Código Civil pátrio menciona que o síndico deve convocar à reunião, a assembleia dos condôminos. Vide:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

  • 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

 

O grande desafio de todo mundo que mora em prédio é como fazer com que as pessoas sempre participem das assembleias. Para resolver este impasse, alguns condomínios recorreram à internet e já implantaram as chamadas assembleias virtuais, que permitem os condôminos participarem das reuniões de qualquer computador – desde o próprio apartamento até o local do trabalho, por exemplo.

Para implantar este novo sistema é preciso, primeiramente, alterar a convenção de condomínio, para que o modo online tenha a mesma legalidade jurídica de uma assembleia presencial.

Após isso, os temas para discussão e os votos dos participantes podem ser postados no ambiente virtual pré-definido, com o síndico sendo o moderador do encontro. Neste modelo, a convocação para a reunião é feita por e-mail.

O ideal é que a participação do condômino na assembleia virtual seja por meio da certificação digital através de um bom software, que propicie a segurança aos usuários e ajude até na sua identificação no mundo virtual, recomendou o advogado Anderson Machado membro da Comissão do Direito Imobiliário da OAB/DF.

Dependendo dos assuntos a serem debatidos, como a escolha do novo síndico ou a aprovação de contas, os especialistas orientam a não fugir da maneira presencial. Entretanto, temas como a cor nova do prédio podem ter mais flexibilidade na hora do voto.

O ideal mesmo é uma assembleia de forma híbrida com as duas maneiras – presencial e virtual. Assim, você possibilita a participação de quem naturalmente não iria comparecer, e também privilegia o condômino que não quer ou não pode manifestar sua posição pelo meio digital.

Não se está dizendo aqui que hoje não há entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrário, em tese ela é possível, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados para que não seja a assembleia eivada de vícios.

Temos notícias de condomínios que já realizaram assembleias “virtuais”, até com grande exposição em mídia, contudo, olvidou-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polêmicos, exatamente por terem ciência que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.

É que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, segue algumas dicas dos especialistas e fim de observar alguns importantes pressupostos: a) Ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial; b) Contar com um sistema à prova de fraudes; c) Possibilidade de auditagem de votos; d) Manutenção e coleta antecipada de documentos de representação; e) Treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos.

Cabe esclarecer que, o sistema foi apreciado pelos maiores advogados especialistas em condomínio e direito digital do país e, depois de bem entendido, não restou muito a ser questionado. O voto por procuração já é utilizado extensivamente nas assembleias de hoje. A procuração eletrônica, se prevista em convenção, tem todo o amparo na MP 2.200-2/01 e o fato de as discussões ocorrerem com muito mais volume e de forma democrática esvazia as argumentações até dos mais incrédulos e resistentes, segundo o Dr. Anderson Machado.

Outra argumento fático e importante a destacar é que a Assembleia Virtual possui um completo sistema de notificação por e-mail que viabiliza a participação recorrente dos condôminos. Diante da realidade de algumas assembleias virtuais, comprovadamente a participação fica normalmente entre 80% e 100% dos condôminos por conta disso. Muito diferente da média de 15% a 40% das assembleias presenciais.

Algumas pessoas mais conservadoras afirmam que, a assembleia virtual é apenas uma lista de discussão sem qualquer validade, sem mensurar suas vantagens. Longe disso! A assembleia virtual é muito mais que uma “lista de discussão” ou um “chat”. O sistema permite, por exemplo, discussões equilibradas com começo e fim, seja em texto ou vídeo, votação de temas, convocação, emissão e validação de procuração eletrônica, sala virtual, comunicados, emissão da ata e um sistema de notificações por e-mail. Ou seja, uma solução completa e simples que controla todo o fluxo de informações e documentos de uma assembleia.

Diversos debates em todo o país, com renomados participantes e especialistas na área Condominial, concluíram que a modalidade de Assembleia Virtual/Digital é válida, desde que seja realizada com Certificado Digital. Afirmam ainda que, na impossibilidade de utilização do certificado, a mesma assembleia deve ser também presencial, tendo assim dois meios de participação e que acabariam sendo um único evento, com uma única ata, ou seja, o modelo de assembleia híbrida, na qual os dois modelos podem se harmonizar. Este sim parece ser o melhor e o caminho mais seguro!