Direito dos condôminos serem informados sobre assunto de interesse geral ou abuso na cobrança de dívida?

Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das taxas em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido a métodos de cobrança indevidos, pois em diversos casos passaram a veicular de forma pública o nome dos condôminos inadimplentes nas áreas comuns do edifício, mais especificamente no hall de entrada do edifício, dentro dos elevadores, bem como no quadro geral de avisos e demais áreas acessíveis a todos que transitam pelo condomínio.

Com a inadimplência em alta, muitos síndicos e administradores sentem a necessidade de tomar medidas mais fortes, que façam com que os condôminos inadimplentes paguem as taxas condominiais em atraso. Mas, afinal de contas, divulgar o nome dos condôminos inadimplentes é uma prática legal e permitida? Os nomes dos inadimplentes podem ser divulgados em assembleias ou na prestação de contas do condomínio?

Primeiramente deve ser observado que, antes de incluir no balancete uma unidade como devedora ou levá-la a conhecimento na assembleia, a certeza quanto ao não-pagamento, posto que qualquer deslize possa gerar indenização.

O Advogado especialista na área condominial Dr. Anderson Machado informa que, há uma diferença substancial entre prestação de contas e publicidade, a prestação de contas deve ser feita normalmente e a publicidade dos inadimplentes é o que gera grandes polêmicas quanto a sua forma. Há limites legais para que tais procedimentos de cobrança sejam eficientes e lícitos. Sabemos que em quase todas as assembleias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplência, no que diz respeito a valores, nomes e unidades. É muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades. Esse temor é infundado desde que observado regras e procedimentos essenciais, pois a cobrança deve ser legitimada, eficaz e deve resguardar acima de tudo a intimidade do condômino devedor.

Há inúmeros processos judiciais no que tange a danos morais, principalmente no que diz respeito as formas de cobranças indevidas, até mesmo casos em que síndicos publicaram o nome de devedores em redes sociais, tais como facebook, whatsapp, twitter, dentre outras.

A prática acima descrita passou a gerar inúmeros problemas no convívio em condomínio, pois a cobrança pública expõe o devedor a situação vexatória, esta que permite inclusive a reparação por danos morais provenientes dos atos de cobrança indevida.

Segundo o Departamento Jurídico da Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliário é importante esclarecer que as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, por precaução é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque pode haver alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.

Com base nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil, dispositivos estes que indiretamente tratam sobre o real objetivo do instituto jurídico da responsabilidade civil, que resumidamente consiste em restaurar um equilíbrio moral e patrimonial que fora objeto de violação, nos moldes do que já fora amplamente exposto.

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Portanto, resta incontroverso que a partir do momento que a divulgação pública do nome do condômino inadimplente nas áreas de uso comum passa a lhe gerar desconforto, bem como constrangimento, passa a ser cabível a aplicação do instituto jurídico da responsabilidade civil, este que embasa a cobrança judicial de justa indenização, tese está adotada pela jurisprudência majoritária, de acordo com o que comprovam os julgados abaixo transcritos:

“INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Circulação de informativo condominial que feriu a honra dos autores. Direito de cobrança exercido de maneira abusiva. Abuso de direito configurado. Reparação moral devida. RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível nº 0170819-49.2009.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 6.10.2011).”

“Obrigação de fazer c/c indenização por danos morais. Dano moral caracterizado pelas medidas vexatórias de cobrança praticadas pelo condomínio em relação aos condôminos inadimplentes, em especial desligamento do elevador social no andar da unidade devedora. Arbitramento em sete salários mínimos que se mostra em consonância com os parâmetros da jurisprudência, não enriquecendo nem empobrecendo e servindo para dissuadir o ofensor de práticas futuras semelhantes” (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, AC 503998.4/5, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 07 de maio de 2007).”

Dessa maneira, nos moldes do que já fora exposto, resta incontroverso que a tese majoritária adotada pelos Tribunais Superiores entende que, a veiculação do nome do morador inadimplente em áreas de uso comum acaba por fundamentar o pedido de indenização a título de danos morais provenientes do constrangimento suportado perante terceiros.

Ao contrário do que muitos pensam, a forma mais danosa para os proprietários inadimplentes, quitem com seus débitos condominiais está no fato que o imóvel residencial pode, sim, ser penhorado para pagar tal dívida, ainda que considerado um bem de família. Devemos trazer a debate o fato de que a taxa condominial possui natureza propter rem, uma obrigação real, quem é devedora é a unidade, e não seu ocupante, seja proprietário, locatário ou comodatário, ou seja, autoriza em sede de execução judicial a penhora da própria unidade condominial, sem que se possa cogitar a incidência da Lei nº 8.009/90, esta que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, logo, existe expresso amparo legislativo para viabilizar a cobrança por intermédio de tutela judicial, dispensando-se assim a utilização de métodos vexatórios como o tratado no presente artigo.

Para concluir o Advogado Anderson Machado afirma que, a manutenção de boas relações sociais, a não ocorrência de incidentes e a não proliferação de demandas judiciais desgastantes e dispendiosas exigem que a divulgação de informações condominiais, especialmente no que interessa à inadimplência, seja uma tarefa executada com parcimônia, de modo que a coletividade veja respeitado seu direito à informação, e a individualidade não tenha seus predicados violentados, pois diante dos fatos no mérito já exaustivos e atentando-se a esta conciliação entre o coletivo e o privado, será possível dar amplo acesso a todos os moradores, proprietários e interessados sobre as finanças do Condomínio, possibilitando exigir dos administradores o desenvolvimento das medidas pertinentes para que o estado de inadimplência, se verificado, seja combatido, sem que, com isso, atinja-se a dignidade do condômino enquanto pessoa.