Para se garantir a segurança de um contrato de locação residencial, a Lei Federal 8.245/91, que rege as locações urbanas, estabelece que “nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso” (artigo 46).

A intenção do legislador quando estipulou o prazo igual ou superior a trinta meses foi resguardar o objetivo da Lei 8245/91, que nada mais é do que preservar o direito a moradia e preservar as relações locatícias. Seu objetivo nada mais é do que garantir ao locatário do imóvel uma segurança mínima para exercer uma moradia digna.

A locação residencial quando igual ou superior a trinta meses, ocorrendo o término do prazo contratual, possibilita ao locador fazer a denúncia vazia do contrato, ou seja, ele não precisa justificar o motivo pelo qual deseja reaver o seu imóvel, já que há a resolução automática do contrato.

Em linhas gerais, o locador detém a possibilidade de reaver o seu imóvel após o cumprimento do prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, independente de envio de notificação ou aviso para o locatário. 

A lei também determina que “findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato” (artigo 46 § 2º), ou seja, o contrato de locação passa a ser por tempo indeterminado após a inércia do locador por 30 dias sem a manifestação de sua vontade.

No entanto, vale destacar que a inércia  do locador - acima mencionada - pelo prazo de 30 dias não retira a possibilidade do locador fazer a denúncia vazia do contrato, ou seja, a qualquer momento pode solicitar ao locatário a desocupação do imóvel, também sem precisar justificar o motivo pelo qual deseja reaver o seu imóvel (§2º artigo 46).

A Lei de Locações estipula que até o prazo de 29 meses, ou seja, inferior a 30 meses, “quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado (artigo 47º) somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses previstas do artigo 09º da lei 8.245/91. 

O legislador foi claro ao afirmar que quando o prazo for inferior a 30 meses, terminado o prazo contratual, o contrato de locação torna - se por tempo indeterminado, no entanto, o locador só poderá reaver o imóvel nas hipóteses previstas do artigo 9º da Lei 8.245/91, o que é conhecida "popularmente" por denúncia cheia, ou seja, o locador precisará justificar o motivo pelo qual deseja reaver o seu imóvel, devendo, portanto, está em uma das hipóteses previstas do artigo 09º e caso não esteja, o locador só poderá reaver o seu imóvel após o prazo de 05 anos (V do artigo 47).